Поки на полях завершується весняна посівна кампанія, у столиці чиновники  працюють над фінальним проектом закону про обіг сільськогосподарських земель. Якими будуть остаточні правила для гравців ринку, невідомо, але розробники запевняють, що врахують інтереси і продавців, і покупців. У цьому їм має допомогти досвід європейських країн, які вже подолали цей шлях. Як працює земельний ринок у Європі, дослідив Центр громадського моніторингу та контролю.

Досвід найближчих сусідів

Сьогодні повна заборона на продаж землі, крім України, існує лише в Північній Кореї, Кубі, Венесуелі, Конго і Таджикистані. Після розвалу Радянського Союзу майже всі держави колишнього блоку у той чи інший спосіб дозволили обіг землі. У більшості держав реформа розпочалася на початку 1990-х років – під час кризи переходу до ринкової економіки.

Головний виклик, який мусили долати держави, полягав в пошуку оптимального співвідношення між поверненням (реституцією) землі колишнім власникам та розподілом між селянами, які на ній працювали на той час. Зокрема, така ситуація була в Естонії. У Польщі реституції не було, оскільки більшість земель навіть за радянського періоду залишалися у власності дрібних фермерів.

Після запровадження ринкових земельних відносин частина країн встановила обмеження на купівлю її іноземцями, однак згодом відмовилася від таких заходів. Так, Румунія після вступу до ЄС ввела 7-річний мораторій на продаж землі іноземцям, однак у 2014 році його термін сплив. Чехія скасувала обмеження на купівлю землі громадянами ЄС у 2011 році, а Польща – минулого року. Словаччина відмовилася від заборони продавати землю іноземцям у 2014 році. Тим часом Естонія майже одразу дозволила купувати землю фермерам-іноземцям.

«У Словаччині два роки тому скасували мораторій (для іноземців, – Ред.) – і нічого не сталося. Тільки 5-7% земель перебувають у власності іноземців», – зазначає співголова Стратегічної групи радників з питань реформ при Кабміні, екс-міністр фінансів Словацької Республіки Іван Міклош. Зважаючи на досвід Словаччини, Міклош прогнозує економічний ефект від скасування мораторію на продаж аграрних земель в Україні на рівні близько 1,5 млрд дол. у рік. Водночас, експерти EasyBusiness очікують від відкриття ринку землі економічний ефект у розмірі щонайменше 30 млрд дол. у наступні десять років.

Ціна «земельного питання» у ЄС

За даними Держгеокадастру, середня ціна оренди одного гектару в Україні минулого року складала близько 40 доларів за нинішнім курсом. Це у 6 разів менше, ніж в Іспанії, і в 19 разів менше, ніж у Данії. За підрахунками аграрних експертів Олега Нів’євського та Дениса Нізалова, середня вартість оренди землі с/г призначення в Україні у 2015 році була більш ніж у 10 разів нижча справедливої вартості. Оренда української землі найдешевша у Європі, хоча її потенціал значно вищий, ніж у цих країнах.

«В абсолютних цифрах вартість оренди все ще залишається критично низькою та неспівставною з доданою вартістю, яку генерує земля», – коментує Максим Мартинюк, перший заступник Міністра аграрної політики та продовольства України. Президент України Петро Порошенко також вважає, що земельний мораторій гальмує розвиток агропромислового комплексу й обмежує права власників паїв.

«Відсутність права на вільну купівлю-продаж землі сільськогосподарського призначення, безумовно, стримує інвестиції в аграрну сферу», – переконаний глава держави.

Якщо поглянути на європейський ринок землі з погляду купівлі-продажу, то найдорожчу пропозицію мають Швейцарія – близько 70 тис. дол./га, Нідерланди – близько 64 тис. дол./га, Ірландія – понад 39 тис. дол./га, Бельгія – майже 34 тис. дол./га, Німеччина – близько 32 тис. дол./га і Мальта – аж 181 тис. дол./га. Усі ці країни запроваджують екологічно ощадні технології і високу механізацію в агровиробництві і мають щедрі врожаї.

При цьому у більшості з них держава ніяк не регулює ринок ані в ціновому аспекті, ані за джерелами капіталу. Відсутність державних обмежень не спричиняє хаосу в АПК, і відкриття ринку землі не викликало масового розпродажу угідь. Попри вільний земельний обіг у цих країнах, досі значна частина сільськогосподарських ділянок здається в оренду. Наприклад, у Франції орендуються 75% аграрних земель, у Швеції – 40%. А в разі продажів у середньому угоду оформлюють на невеличкі наділи. У Франції – це ділянки до 3,3 га, у Швеції – до 10 га, оскільки, в основному, на землі працюють фермери.

На кого рівнятись Україні?

Звичайно, для українських аграріїв ближчий досвід колег із Центрально-Східної Європи та Балтії. Проаналізувавши ситуацію в Болгарії, Румунії, Словаччині, Польщі, Естонії, Чехії, Литві, Латвії та Угорщині, експерти зауважили, що відкриття земельного ринку в цих країнах сприяло підвищенню врожайності, відновленню економіки, зниженню інфляції та зростанню ВВП. Після зняття мораторію ціна на землю у цих країнах у середньому зростала на 20% щороку. Зважаючи на якість українських угідь і природні умови, фахівці прогнозують Україні значно більший ціновий скачок.

На думку експерта Реанімаційного пакета реформ Дмитра Ливча, ситуація із забороною продавати/купувати землю якраз спричиняє занижену ціну на оренду землі й гальмує розвиток сільських територій: «Якщо говорити мовою цифр, експерти EasyBusiness вважають, що власники недоотримують мінімум 25% доходу щорічно».

Сьогодні в українських селян є дві альтернативи – обробляти свої паї самим або ж здавати їх в оренду за ту невелику ціну, що її пропонують. Зважаючи на середній вік власника земельного паю – 57 років (згідно з результатами дослідження проекту USAID «АгроІнвест»), насправді альтернативи оренді немає.

Земельна реформа є однією із ключових для України. Її необхідність підтверджують і економісти, і фермери, які сьогодні не можуть конкурувати із великими агрохолдингами. Також це одна із вимог Міжнародного валютного фонду. Однак дискусії щодо формату земельної реформи досі тривають. Сподіваємося, експерти й урядовці оберуть за зразок оптимальну модель і врахують європейський досвід.