В апреле Минрегион одобрил новые государственные строительные нормы (ГСН). Согласно им, в украинских городах и селах появятся ограничения высоты и плотности застройки. Новые правила вступят в силу уже в сентябре этого года. К чему готовиться инвесторам и подрядчикам, и как повлияют обновление строительных стандартов на стоимость квартир, узнавали наши эксперты.

Какими должны быть украинские города и села?

Огромные многоэтажки, отсутствие зеленых зон, недостаток социальной инфраструктуры и хаотические парковки во дворах – все это картина типичного жилого массива. Причина такой ситуации – несовершенство и невыполнение строительных норм.

Изменить ситуацию призваны обновленные строительные стандарты, которые в начале апреля одобрил Минрегион. Теперь застройщикам новых объектов придется учитывать ограничения высоты и плотности застройки, строить больше детских площадок и обустраивать паркинги за пределами дворов.

Так, в поселках, где проживает до 1000 человек, будет допускаться только одноэтажная усадебная застройка, если население составляет от 1 до 10 тысяч человек, можно строить объекты в пределах 4-5 этажей. В городах с населением до 50 тысяч высота зданий не должна превышать 9 этажей, 50-100 тысяч – 16 этажей, более 100 тысяч населения – может достигать более 20 этажей, но только при условии соответствующего пространственного планирования.

Согласно новым нормам, максимальная плотность застройки – 450 человек на 1 гектар. Отклониться от стандарта можно на 20%, но только при условии, если на территории жилого массива есть парк или лес. Сейчас же плотность застройки является неограниченной, что уже привело к перенаселению отдельных микрорайонов.

Отныне, если застройщик планирует возводить многоэтажку, то должен рассчитать, чтобы большая площадь земли была задействована под инфраструктуру. Так, для проектирования дома выше 11 этажей максимально допустимая застройка – 30%, остальная площадь, то есть 70%, должна быть обустроена зелеными насаждениями, зонами отдыха и детскими площадками.

«В обновленном проекте ГСН по планированию и застройке территорий мы вводим максимально допустимый процент застройки участка, чтобы исключить ее сплошную застройку по всему периметру без благоустройства для жителей», – отмечает заместитель министра регионального развития, строительства и ЖКХ Лев Парцхаладзе.

Без барьеров и паркингов

Важным требованием к новым высоткам будет обеспечение беспрепятственного проезда спецтехники. В частности, подъезд пожарных машин со всех сторон, а также круговых проездов вокруг дома.

Кроме того, в жилых районах будет запрещено размещать парковки. Все паркинги должны быть вынесены за территорию микрорайонов или находиться под землей. В центральных и исторических районах будет разрешено строить исключительно подземные площадки. Это касается как паркингов под жилыми домами, так и отдельных объектов.

Новые дома должны предусматривать безбарьерный доступ для людей с инвалидностью. В частности, высота бордюров не может превышать 2 см (ранее норма составляла 5 см). В домах должны быть пандусы, подъемники, широкие двери для проезда колясок – эту норму увеличили с 80 до 100 см.

«Важным условием разработки новых стандартов стало использование европейских норм. Пересмотр ГСН – процесс перманентный, ведь наука не стоит на месте, появляются новые материалы и технологии строительства, повышаются требования к энергоэффективности, экологичности и тому подобное. Но вместе с тем, мы должны помнить, что самая первая и главная цель ГСН – это комфорт и безопасность граждан», – отмечает министр регионального развития, строительства и ЖКХ Геннадий Зубко.

Подводные камни изменений

Большинство экспертов положительно восприняла предложенные министерством изменения. Но не без оговорок. Так, по мнению председателя Союза специалистов по недвижимости Виктора Несина, новые правила могут сказаться на стоимости квартир, ведь застройщик сможет возводить меньше домов на той же площади. С ним не соглашается аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. По его словам, сегодня застройщики не заинтересованы в повышении цен.

«Сейчас спрос на квартиры меньше предложения, поэтому повышать стоимость «квадрата» застройщики пока не могут, а значит, будут работать на пределе нулевой рентабельности», – уверяет Костецкий.

В то же время специалисты отмечают, что за проектирование строительства с нарушением норм, застройщикам грозит штраф в 160 тысяч гривен.

В перспективе новые строительные нормы должны разгрузить жилые массивы от хаотических паркингов, высоток, которые прилегают друг к другу, и сделать жизнь горожан чуть более комфортной и просторной.