Пока на полях завершается весенняя посевная кампания, в столице чиновники работают над финальным проектом закона об обороте сельскохозяйственных земель. Какими будут окончательные правила для игроков рынка, неизвестно, но разработчики уверяют, что учтут интересы и продавцов, и покупателей. В этом им должен помочь опыт европейских стран, которые уже преодолели этот путь. Как работает земельный рынок в Европе, исследовал Центр общественного мониторинга и контроля.

Опыт ближайших соседей

Сегодня полный запрет на продажу земли, кроме Украины, существует только в Северной Корее, Кубе, Венесуэле, Конго и Таджикистане. После развала Советского Союза почти все государства бывшего блока в той или иной степени позволили оборот земли. В большинстве государств реформа началась в начале 1990-х годов – во время кризиса перехода к рыночной экономике.

Главный вызов, который должны были преодолевать государства, заключался в поиске оптимального соотношения между возвращением (реституцией) земли прежним владельцам и распределением между селянами, которые на ней работали в то время. В частности, такая ситуация была в Эстонии. В Польше реституции не было, поскольку большинство земель даже в советский период оставались в собственности мелких фермеров.

После введения рыночных земельных отношений часть стран установила ограничения на покупку ее иностранцами, однако впоследствии отказалась от таких мер. Так, Румыния после вступления в ЕС ввела 7-летний мораторий на продажу земли иностранцам, однако в 2014 году его срок истек. Чехия отменила ограничения на покупку земли гражданами ЕС в 2011 году, а Польша – в прошлом году. Словакия отказалась от запрета продавать землю иностранцам в 2014 году. Между тем Эстония почти сразу позволила покупать землю фермерам-иностранцам.

«В Словакии два года назад отменили мораторий (для иностранцев – Ред.) – и ничего не произошло. Только 5-7% земель находятся в собственности иностранцев», – отмечает сопредседатель Стратегической группы советников по вопросам реформ при Кабмине, экс-министр финансов Словакии Иван Миклош. Учитывая опыт Словакии, Миклош прогнозирует экономический эффект от отмены моратория на продажу аграрных земель в Украине на уровне около 1,5 млрд долл. в год. В то же время, эксперты EasyBusiness ожидают от открытия рынка земли экономический эффект в размере не менее 30 млрд долл. в последующие десять лет.

Цена «земельного вопроса» в ЕС

По данным Госгеокадастра, средняя цена аренды одного гектара в Украине в прошлом году составляла около 40 долларов по нынешнему курсу. Это в 6 раз меньше, чем в Испании, и в 19 раз меньше, чем в Дании. По подсчетам аграрных экспертов Олега Нивьевского и Дениса Низалова, средняя стоимость аренды земли с/х назначения в Украине в 2015 году была более чем в 10 раз ниже справедливой стоимости. Аренда украинской земли самая дешевая в Европе, хотя ее потенциал значительно выше, чем в этих странах.

«В абсолютных цифрах стоимость аренды все еще остается критически низкой и несопоставимой с добавленной стоимостью, которую генерирует земля», – комментирует Максим Мартынюк, первый заместитель министра аграрной политики и продовольствия Украины. Президент Украины Петр Порошенко также считает, что земельный мораторий тормозит развитие агропромышленного комплекса и ограничивает права собственников паев.

«Отсутствие права на свободную куплю-продажу земли сельскохозяйственного назначения, безусловно, сдерживает инвестиции в аграрную сферу», – убежден глава государства.

Если взглянуть на европейский рынок земли с точки зрения купли-продажи, то самое дорогое предложение имеют Швейцария – около 70 тыс. долл./га, Нидерланды – около 64 тыс. долл./га, Ирландия – более 39 тыс. долл./га, Бельгия – почти 34 тыс. долл./га, Германия – около 32 тыс. долл./га и Мальта – вплоть до 181 тыс. долл./га. Все эти страны вводят экологические сберегательные технологии и высокую механизацию в агропроизводстве и имеют щедрые урожаи.

При этом у большинства из них государство никак не регулирует рынок ни по цене, ни по источникам капитала. Отсутствие государственных ограничений не вызывает хаоса в АПК, и открытие рынка земли не вызвало массовой распродажи угодий. Несмотря на свободный земельный оборот в этих странах, до сих пор значительная часть сельскохозяйственных участков сдается в аренду. Например, во Франции арендуется 75% аграрных земель, в Швеции – 40%. А в случае продаж в среднем соглашение оформляют на небольшие наделы. Во Франции – это участки до 3,3 га, в Швеции – до 10 га, поскольку преимущественно на земле работают фермеры.

На кого равняться Украине?

Конечно, для украинских аграриев ближе опыт коллег из стран Центральной, Восточной Европы и Балтии. Проанализировав ситуацию в Болгарии, Румынии, Словакии, Польши, Эстонии, Чехии, Литве, Латвии и Венгрии, эксперты отметили, что открытие земельного рынка в этих странах способствовало повышению урожайности, восстановлению экономики, снижению инфляции и росту ВВП. После снятия моратория цена на землю в этих странах в среднем росла на 20% ежегодно. Принимая во внимание качество украинских угодий и природные условия, специалисты прогнозируют Украине значительно больший ценовой скачек.

По мнению эксперта «Реанимационного пакета реформ» Дмитрия Ливча, ситуация с запретом продажи/покупки земли как раз вызывает заниженную цену на аренду и тормозит развитие сельских территорий: «Если говорить языком цифр, эксперты EasyBusiness считают, что владельцы недополучают минимум 25% дохода ежегодно».

Сегодня у украинских селян есть две альтернативы – обрабатывать свои паи самим или же сдавать их в аренду за ту небольшую цену, которую предлагают. Учитывая средний возраст владельца земельного пая – 57 лет (согласно результатам исследования проекта USAID «АгроИнвест»), на самом деле альтернативы аренде нет.

Земельная реформа является одной из ключевых для Украины. Ее необходимость подтверждают и экономисты, и фермеры, которые сегодня не могут конкурировать с крупными агрохолдингами. Также это одно из требований Международного валютного фонда. Однако дискуссии относительно формата земельной реформы до сих пор продолжаются. Надеемся, эксперты и чиновники выберут в качестве образца оптимальную модель и учтут европейский опыт.