Запуск прозрачного рынка земли - одно из требований Международного валютного фонда (МВФ). К концу мая Верховная Рада должна принять закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, что позволит снять действующий мораторий на продажу земли до конца 2017 года, и уже в 2018 году физические лица в Украине смогут покупать и продавать землю. Центр общественного мониторинга и контроля решил выяснить, какова ситуация с землей сейчас и что ждет украинцев дальше.

Мораторий VS Теневой рынок земли

В прошлом году парламент продлил действие запрета на продажу с/х земель до 2018 года, но фактически «до вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Сегодня под мораторий подпадает 96% имеющихся угодий в государстве, большинство из которых находится в собственности селян-пайщиков.

По условиям моратория, владелец земли может сдавать ее в аренду, обменивать или передавать свой участок по наследству. Однако фермеры и аграрные предприятия часто арендуют земли у крестьян неофициально, имея при этом локальную монополию. По приблизительным подсчетам экспертов, в среднем владелец пая получает от арендатора 950 грн за 3,6 га земли и не имеет возможности выбрать лучшее предложение.

Как отмечают специалисты, несмотря на запрет продажи, теневой рынок земли существует, и страдают от него именно селяне. Сельскохозяйственные участки продают через посредников по сложным юридическим схемам, и деньги оседают в их карманах, а не попадают в руки владельцев. Эксперты надеются, что снятие моратория исправит эту ситуацию.

Чего бояться?

И сторонники, и противники снятия моратория на продажу земли сходятся во мнении, что этого нельзя делать без взвешенной и четкой нормативной базы, и делать это следует постепенно. В феврале в парламенте был зарегистрирован один проект закона об обороте с/х земель, однако в Минагрополитики обещают подать в Верховную Раду новый законопроект до 1 июля 2017 года.

Сторонники моратория опасаются, что после его снятия землю могут скупить за бесценок. В целом эксперты соглашаются, что сразу после запуска оборота земли ее цена будет невысокой, однако постепенно вырастет. Экономист Михаил Кучер, ссылаясь на результаты исследования рынка земли восточноевропейских стран, прогнозирует, что «за первые два года после открытия рынка земли в Украине цена на гектар вырастет на 76%». Поэтому эксперты советуют владельцам паев не спешить и подождать выгодной для них цены.

Со стороны мелких фермеров существует также страх, что без моратория землю массово начнут скупать крупные агрохолдинги и иностранные инвесторы. Впрочем, директор департамента землеустройства, использования и охраны земель Госгеокадастра Украины Александр Краснолуцкий заверил, что землю смогут покупать только украинцы, и владение землей будет ограничиваться 200 га на человека.

По мнению экспертов, свободный рынок земли, наоборот, может изменить ситуацию с монополией агрохолдингов в АПК. «Снятие моратория – один из факторов, который поможет бороться с монополизацией. Первыми покупателями будут в основном небольшие фермеры, которые будут согласны и способны вести интенсивное хозяйство на сравнительно небольших площадях земель», – считает член Высшего совета правосудия, эксперт по земельному праву Анатолий Мирошниченко.

Шаги к прозрачному обороту земель

По словам министра аграрной политики и продовольствия Украины Тараса Кутового, сейчас уже завершается работа над законопроектами «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О консолидации земель» и «О внесении изменений в Бюджетный кодекс Украины относительно введения оборота земель сельскохозяйственного назначения».

В частности, экспертная группа предлагает запустить рынок земли в несколько этапов: сначала на продажу выставляется государственный земельный банк, а уже потом – частный. Такая модель позволит сначала привлечь инвесторов и сформировать минимально допустимую цену на землю. При этом продажу планируют осуществлять на открытых аукционах, в частности онлайн, чтобы обеспечить наибольшее количество участников и прозрачность торгов.

На втором этапе на рынок выходят частные владельцы, которые уже имеют ценовые ориентиры и могут продавать свои участки как частным фермерам, так и государству. В то же время, иностранцы и юридические лица не смогут приобщиться к рынку земли.

«Это сужает круг покупателей и тормозит рост цены (хотя и не критично), однако обеспечивает гарантии соблюдения национальных интересов», – утверждает председатель Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра Максим Мартынюк. Собственно, законопроект направлен на то, чтобы создать прочный качественный фермерский класс, поэтому мелкие фермеры смогут покупать государственные земли в рассрочку на 10-15 лет под 7% годовых.

В целом аграрные эксперты ожидают ряд положительных последствий после открытия рынка земли. Среди основных называют улучшение жизни в селе, поскольку люди получат немалые деньги за проданные паи, которые можно будет положить в банк или вложить в какое-то дело, а также будут обеспечены новыми рабочими местами.

Также специалисты считают, что оборот земли улучшит инвестиционный климат и увеличит доходы местных бюджетов. Более того, став реальным хозяином земли, фермеры будут заинтересованы развивать свое хозяйство и бережно относиться к ресурсам. Это будет способствовать появлению новых технологий в сельхозпроизводстве и квалифицированных специалистов в селе, а затем росту урожайности и прибыли. «Мораторий – это тормозной механизм развития малого и среднего бизнеса в селе», – считает Николай Гайдай, соучредитель общественной организации EasyBusiness.

Но как будет развиваться рынок земли в Украине, зависит от всех участников: и владельцев, и инвесторов, и государства. Сейчас первый шаг за властью.