Запуск прозорого ринку землі – одна із вимог Міжнародного валютного фонду (МВФ). До кінця травня Верховна Рада повинна ухвалити закон про обіг земель сільськогосподарського призначення, що дозволить зняти чинний мораторій на продаж землі до кінця 2017 року, і вже у 2018 році фізичні особи в Україні зможуть купувати і продавати землю. Центр громадського моніторингу і контролю вирішив з’ясувати, яка ситуація із землею зараз і що чекає українців далі.

Мораторій VS Тіньовий ринок землі

Минулого року парламент продовжив дію заборони на продаж с/г земель до 2018 року, але фактично «до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення». Сьогодні під мораторій підпадає 96% наявних угідь у державі, більшість із яких перебуває у власності селян-пайовиків.

За умовами мораторію, власник землі може здавати її в оренду, обмінювати або передавати свою ділянку у спадщину. Однак фермери та аграрні підприємства часто орендують землі у селян неофіційно, маючи при цьому локальну монополію. За приблизними підрахунками експертів, в середньому власник паю отримує від орендаря 950 грн за 3,6 га землі і не має можливості обрати кращу пропозицію.

Як зазначають фахівці, попри заборону продажу, тіньовий ринок землі існує, і страждають від нього саме селяни. Сільськогосподарські ділянки продають через посередників за складними юридичними схемами, і гроші осідають у їхніх кишенях, а не потрапляють до рук власників. Експерти сподіваються, що зняття мораторію виправить цю ситуацію.

Чого боятися?

І прихильники, і противники зняття мораторію на продаж землі сходяться на думці, що цього не можна робити без виваженої і чіткої нормативної бази, і робити це слід поступово. У лютому у парламенті був зареєстрований один проект закону про обіг с/г земель, однак у Мінагрополітики обіцяють подати до Верховної Ради новий законопроект до 1 липня 2017 року.

Прихильники мораторію побоюються, що після його зняття землю можуть скупити за безцінь. Загалом експерти погоджуються, що одразу після запуску обігу землі її ціна буде невисокою, однак поступово вона зростатиме. Економіст Михайло Кучер, посилаючись на результати дослідження ринку землі східноєвропейських країн, прогнозує, що «за перші два роки після відкриття ринку землі в Україні ціна на гектар виросте на 76%». Тому експерти радять власникам паїв не поспішати і почекати вигідної для них ціни.

З боку дрібних фермерів існує також страх, що без мораторію землю масово почнуть скуповувати великі агрохолдинги та іноземні інвестори. Утім, директор департаменту землеустрою, використання та охорони земель Держгеокадастру України Олександр Краснолуцький запевнив, що землю зможуть купувати лише українці, і володіння землею обмежуватиметься 200 га на особу.

На думку експертів, вільний ринок землі, навпаки, може змінити ситуацію із монополією агрохолдингів в АПК. «Зняття мораторію – один із факторів, який допоможе боротися з монополізацією. Першими покупцями будуть переважно невеликі фермери, які будуть згодні та спроможні вести інтенсивне господарство на порівняно невеликих площах земель», - вважає член Вищої ради правосуддя, експерт із земельного права Анатолій Мірошниченко.

Кроки до прозорого обігу земель

За словами міністра аграрної політики та продовольства України Тараса Кутового, наразі уже завершується робота над законопроектами «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», «Про консолідацію земель» та «Про внесення змін до Бюджетного кодексу України, щодо запровадження обігу земель сільськогосподарського призначення».

Зокрема, експертна група пропонує запустити ринок землі у кілька етапів: спочатку на продаж виставляється державний земельний банк, а вже потім – приватний. Така модель дозволить спочатку залучити інвесторів і сформувати мінімально допустиму ціну на землю. При цьому продаж планують здійснювати на відкритих аукціонах, зокрема онлайн, щоб забезпечити якнайбільшу кількість учасників і прозорість торгів.

На другому етапі на ринок виходять приватні власники, які вже мають цінові орієнтири і можуть продавати свої ділянки як приватним фермерам, так і державі. Водночас, іноземці та юридичні особи не зможуть долучитися до ринку землі.

«Це звужує коло покупців і гальмує зростання ціни (хоч і не критично), однак забезпечує гарантії дотримання національних інтересів», – стверджує голова Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру Максим Мартинюк. Власне, законопроект спрямований на те, щоб створити міцний якісний фермерський клас, тому дрібні фермери зможуть купувати державні землі у розстрочку на 10-15 років під 7% річних.

Загалом аграрні експерти очікують низку позитивних наслідків після відкриття ринку землі. Серед основних називають покращення життя у селі, оскільки люди отримають чималі гроші за продані паї, які можна буде покласти в банк чи вкласти в якусь справу, а також будуть забезпечені новими робочими місцями.

Також фахівці вважають, що обіг землі покращить інвестиційний клімат і збільшить доходи до місцевих бюджетів. Більше того, ставши реальним господарем землі, фермери будуть зацікавлені розвивати своє господарство і дбайливо ставитися до ресурсів. Це сприятиме появі нових технологій у сільгоспвиробництві і кваліфікованих спеціалістів на селі, а відтак зростанню врожайності і прибутків. «Мораторій – це гальмівний механізм розвитку малого та середнього бізнесу на селі», - вважає Микола Гайдай, співзасновник громадської організації EasyBusiness.

Але як розвиватиметься ринок землі в Україні, залежить від усіх його учасників: і власників, і інвесторів, і держави. Наразі перший крок за владою.