Уже 10 червня цього року в Україні набирає чинності закон «Про житлово-комунальні послуги». До цього часу українці повинні визначитися, хто управлятиме їхнім багатоквартирним будинком. В іншому випадку у тримісячний термін управителя на конкурсній основі призначить місцева влада. На думку аналітиків, новий закон стимулюватиме створення ОСББ, оскільки саме ця форма управління має підтримку держави і дає змогу економити на тарифах. Центр громадського моніторингу та контролю проаналізував переваги, недоліки та особливості такого об’єднання.

Альтернатива ЖЕКу

Згідно із чинним законодавством, об’єднання  співвласників  багатоквартирного  будинку (ОСББ) – це організація, яку створюють власники квартир та нежитлових приміщень для спільного управління будинком, його майном та прибудинковою територією. За його створення повинно проголосувати понад 50% власників квартир. За даними Держстату, в Україні діє 28377 ОСББ, і їхня кількість продовжує зростати.

«Щоб розібратися в особливостях ОСББ, потрібно усвідомити одну незвичну для більшості думку – кожен власник володіє не тільки квадратними метрами своєї квартири, а й пропорційною частиною всього будинку (підвал, горище тощо). Тобто будинки (за деякими винятками) належать не державі, не місту, а самим мешканцям», – пояснює політолог Ярослав Католик.

ОСББ має статус неприбуткової юридичної особи і підлягає державній реєстрації. Вона проводиться безкоштовно у відділах держреєстрації органів місцевого самоврядування після нотаріального засвідчення установчих документів ОСББ – статуту і протоколу зборів.

Таке об’єднання відрізняється від ЖЕКів тим, що дозволяє мешканцям самостійно вибирати, хто і коли буде ремонтувати їм під’їзд та внутрішні комунікації, прибирати та вивозити сміття, латати діряві дахи, а головне – за скільки, адже співвласники можуть укладати договори з компаніями-виконавцями таких послуг. Це дає змогу мешканцям будинку заощаджувати до 20-30% накладних витрат, які додатково закладає ЖЕК у структуру тарифу за квартплату.

«Ми хочемо, щоб у людей з’явилася можливість вибирати, і, провівши конкурс, отримати кращі ціну і якість. ОСББ – це не тільки можливість вибирати постачальника послуг, але і шанс модернізувати своє житло», – підкреслив міністр регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ України Геннадій Зубко.

За чий кошт ремонт?

В Україні діє низка програм, розроблених для підтримки ОСББ, зокрема так звані «теплі кредити». Вони дозволяють модернізувати комунальні мережі будівлі, утеплити її, замінити старі двері та вікна, і в підсумку – економити на споживанні ресурсів і менше платити за комунальні послуги. Якщо «теплий кредит» оформляє звичайна особа, то вона отримує компенсацію у розмірі до 35% вартості енергозберігаючих матеріалів та обладнання. Якщо ж кредит бере ОСББ, то компенсація сягає вже 70%, втім, лише за умови проживання в будівлі родин, які одержують субсидії.

Капітальний ремонт будинку також проводиться за бюджетні кошти. У кожному місті України діє програма співфінансування, яка покриває ремонтні роботи. У Києві така програма працює за формулою «70/30», тобто 30% витрат оплачує ОСББ і 70% компенсує місцевий бюджет. Але в деяких регіонах пішли далі. Наприклад, у 2018 році мерія Бердянська ухвалила рішення про оплату 95% витрат при капітальному ремонті покрівель, 90% – при капітальному утепленні стін тощо.

Незабаром ще одним інструментом державної підтримки з масштабної реновації  житлового сектора стане Фонд енергоефективності. За словами Геннадія Зубка, він розпочне роботу вже до кінця 2018 року. Організація відшкодовуватиме частину коштів, які громадяни та ОСББ витратять на тепломодернізацію будинків, встановлення сучасних опалювальних систем, індивідуальних теплових пунктів тощо. Перелік програм та умови участі в них розмістять на офіційному сайті Фонду. Євросоюз фінансуватиме Фонд протягом 5 років, перші 50 млн євро вже були виділені у квітні цього року. Ще 10 млн євро планує надати Німеччина.

«Ми маємо скорочувати споживання енергоресурсів, – зазначив Президент України Петро Порошенко. – Фонд вже довів свою ефективність в країнах Східної Європи. Він схвалений всіма нашими міжнародними партнерами, міжнародними фінансовими організаціями. Я впевнений, що результати нашої практичної діяльності ми будемо мати вже в найближчий час».

В уряді прогнозують, що робота Фонду вже за 3-5 років дозволить Україні економити не менше ніж 1,5 млрд кубометрів газу на рік.

Проблеми та перспективи ОСББ

За словами експертів, ОСББ ­не панацея від проблем, співвласники також стикаються з бюрократичними та юридичними труднощами. Наприклад, цього року уряд запровадив механізм монетизації субсидій. Щоб держава могла перераховувати необхідні кошти, ОСББ мусили відкрити в казначействі рахунки зі спеціальним режимом використання. Але в ОСББ виникли з цим проблеми, тож виплати субсидій практично зупинилися. Пізніше уряд провів зустріч із представниками об’єднань, і питання вдалося розв’язати.

Іноді новостворені ОСББ змушені долати спротив ЖЕКів, які нерідко зволікають із передачею технічної документації чи ключів від нежитлових приміщень. Як роз’яснюють правознавці, після державної реєстрації ОСББ не потребують актів про утримання будинку на балансі для початку своєї діяльності.

На думку спеціалістів, об’єднання співвласників, окрім широкої автономії, дають мешканцям можливості для заробітку. Це дозволяє вивести будинок на самозабезпечення і зменшити комунальні платежі за утримання будівлі та прибудинкової території практично до нуля. Наприклад, мешканці можуть ухвалити спільне рішення про передачу в оренду нежитлових приміщень і при цьому зекономити 20% на податках.

«ОСББ не платить податків, якщо кошти використовуються на забезпечення статутної діяльності. Отже, ОСББ залишається неприбутковою організацією незалежно від джерела надходження коштів за умови, якщо ці кошти будуть використані на забезпечення належного утримання багатоквартирного будинку», – пояснює експерт Громадянської мережі «Опора» Марія Осипчук.

Ще одним джерелом прибутку може стати сортування та переробка сміття. За підрахунками директора Інституту міста Олександра Кобзарева, дев’ятиповерхівка може приносити до 16 тис. грн доходу на рік, якщо ОСББ сортуватиме і здаватиме папір як вторсировину.

На думку аналітиків, об’єднання співвласників – це можливість якісно госпордарювати у власному будинку, але її не слід переоцінювати. Наскільки така форма управління буде ефективною, залежить від багатьох факторів, зокрема, активності та ініціативності мешканців і їхнього бажання бути справжніми господарями у своєму домі.