Обмеження на розмір 

Нові правила стосуються насамперед граничного розміру помешкань, які можна придбати в рамках “єОселі”. Так, зменшиться площа житла для сім’ї з двох людей: для квартир становитиме до 52,5 кв. м, а для будинків — до 62,5 кв. м. Для кожного наступного члена родини передбачений 21 кв. м додатково. 

Щоправда, незалежно розміру родини, площа квартири не може перевищувати 115,5 кв. м, а площа будинку — 125,5 кв. м.

Ліміти на вартість

Певні обмеження запровадять також щодо вартості житла. Йдеться як про ціну квадратного метра, так і ціну квартири чи дому в цілому. Вони не можуть перевищувати норми більше, ніж на 10%. І все це — за умови, що житло, яке людина бере в іпотеку, не старше 3 років. Якщо ж обрана квартира або дім старші — порушення лімітів не допускається взагалі.

Раніше правила дозволяли клієнтам оплатити надлишок площі чи різницю в ціні з власної кишені.

Попри те, що деякі норми ще не набули чинності, у соцмережах українці діляться: банки вже застосовують нововведення під час розгляду іпотечних заявок.

Учасники програми

Змінилися також правила програми “єОселя” для військових. Так, змогу отримати кредит під пільгові 3% замість стандартних 7%, отримали не лише контрактники ЗСУ, а й мобілізовані під час війни. “Це рішення гарантує рівний доступ для родин військовослужбовців до іпотеки під 3%, знижує фінансові ризики та посилює соціальну підтримку тих, хто захищає Україну”, — наголошував під час запуску змін голова правління “Укрфінжитла” Євген Мецгер.

Нагадаємо, що минулого вересня умови програми “єОселя” покращили для вимушених переселенців. Так, новий механізм компенсацій від Міністерства соціальної політики передбачає, що держава покриває 70% першого внеску, 70% щомісячних платежів першого року та компенсує до 40 тисяч гривень супутніх витрат на укладання угоди. 

Загалом же, під пільгові 3% іпотеку, крім військових, можуть взяти працівники сектора безпеки та оборони, медпрацівники, педагоги та науковці. Перший внесок для них має становити 20% вартості житла, а строк погашення — до 20 років.

Тоді, як ветерани війни, учасники бойових дій, внутрішньо переміщені особи та українці, які володіють житлом з малою площею, можуть взяти кредит під 7%.

Державна іпотека

Програма “єОселя” працює в Україні з жовтня 2022 року. За понад три роки роботи іпотечні кредити отримали близько 22 тисяч українців. Серед тих, хто взяв помешкання за програмою минулого року, 38% — військовослужбовці та представники силового блоку, 36% — українці, що потребують покращення житлових умов, 11% — внутрішні переселенці, по 5% — медики та педагоги, 3% і 2% — ветерани та науковці.

Вартість оренди

Попит на оренду продовжує знижуватися у різних регіонах України. Про це свідчать дані дослідження DIM.RIA. Найбільше падіння зафіксовано у Львівській (-36%), Полтавській (-34%), Чернігівській (-33%) та Чернівецькій (-32%) областях. 

Попри падіння попиту, ціни і далі потроху зростають: так, у Києві та Львові за останній рік збільшилися на 3%. “На першому місці за вартістю оренди житла — Ужгород. Там, за однокімнатну квартиру доведеться заплатити близько 20 тисяч гривень на місяць. В той же час, у Львові та Києві ця вартість буде на рівні 17 тисяч”, — розповіла під час брифінгу в Медіацентрі Україна Олена Унаньян, керівниця відділу зв’язків із забудовниками компанії ЛУН.

Схожі дані й у DIM.RIA: Закарпатська область продовжує лідирувати з цінником за однокімнатну квартиру — 20,5 тис. грн. У Києві, на Львівщині та на Волині — в середньому доведеться викласти 15 тис. грн. Найдешевше житло можна орендувати у Харківській області: однокімнатна квартира в середньому коштує 4,5 тис. грн. 

За даними ЛУН, українці віддають за оренду однокімнатного житла від 22% до 76% своєї зарплати. Найбільше платять орендарі Ужгорода: 76% місячного доходу йде на оплату помешкання. У Луцьку цей показник становить 66%, у Львові та Івано-Франківську — 60%, у Києві — 55%. Натомість  у Харкові за однокімнатку доведеться викласти лише 22% сімейного бюджету, у Запоріжжі — 23%, у Миколаєві — 29%.

Від 9 до 16 років, щоб “викупити” квартиру

У ЛУН також дослідили, скільки років потрібно орендувати однокімнатну квартиру, аби її вартість дорівнювала сумі всіх платежів. У Чернігові та Рівному на це піде понад 16 років, у Харкові, Одесі та Чернівцях — більше 15-ти, у Львові, Тернополі та Кропивницькому — більше 14-ти років, У Києві, Житомирі та Черкасах — понад 13 років, найменше часу знадобиться в Івано-Франківську — трохи більше 9 років. Варто зазначити, що ці терміни постійно змінюються, відповідно до коливання цін на житло по країні.

Міста-лідери за подорожчанням житла

За останній рік зросли ціни не лише на оренду, а й на купівлю помешкань. “Топ-5 міст за ростом цін за метр квадратний на первинному ринку за останній рік — це, на пʼятому місці Луцьк, де ціна виросла на 8% за метр квадратний. На четвертому — Івано-Франківськ, де ціна піднялась на 9%. Третє місце Одеса — приріст склав 13%, Хмельницький — 13% та Тернопіль — 15%”, — сказала Олена Унаньян.  

Водночас, від початку повномасштабного вторгнення найбільше подорожчання торкнулося Хмельницького — зростання на 38%, Чернігова — на 40%, Львова — на 41%, безумовний лідер Івано-Франківськ, де ціна зросла на 75%. 

Як повідомляє РБК-Україна з посиланням на дані OLX Нерухомість, найнижча вартість житла зафіксована у Харкові та Дніпрі. При цьому у Дніпрі ціни залишилися майже на рівні минулого року, тоді як у Харкові вони помітно зросли. Так, у Харкові середня вартість однокімнатної квартири у жовтні 2025 року становила 21 тис. доларів, що на 16% більше, ніж у жовтні минулого року. У Дніпрі — 26 тис. доларів (+5%). В Одесі однокімнатні квартири коштують 40 тис. доларів (+22%). Київ та Львів залишаються найдорожчими: 76 тис. доларів (+13%)  та 55 тис. доларів (+10%) відповідно.

Що пропонує держава

Про масштабні плани держави полегшити виплату іпотеки певним категоріям українців повідомила премʼєр-міністерка України Юлія Свириденко. За її словами, стосуватимуться пільги внутрішньо переміщених осіб та мешканців прифронтових територій. 

Як зазначено у постанові Кабінету міністрів України, цим категоріям громадян держава пропонує компенсувати 70% першого внеску (але не більше 30% вартості житла). А ще —  виплачувати 70% щомісячної оплати за кредитом у перший рік. Передбачено державою навіть бонус — 40 тисяч гривень для компенсації всіх необхідних супутніх витрат. Йдеться про комісії, збори та страхові платежі (крім державного мита).

Запрацювати ця програма має вже з 10 вересня 2025 року.

Як оформити виплати

Подати заявку на оформлення іпотеки в “єОселі” можна через додаток “Дія”. Слід дочекатися рішення від банку-партнера. Потім — подати написану у довільній формі заяву на компенсацію до банку. Перевірити, чи підпадає людина під дію програми, має Пенсійний фонд. Коли виплати призначено, вони надходитимуть на рахунок отримувача. 

Для внутрішньо переміщених осіб держава має кілька вимог щодо житла, на яке можна взяти кредит. Зокрема, у Києві та обласних центрах вік помешкання не може перевищувати 10 років. У решті міст — 20 років. 

Трохи інші вимоги для житла, яке обирають жителі прифронтових територій. Вік квартири чи будинку, на які можна оформити кредит на прифронтових територіях, не має перевищувати 10 років. При купівлі поза межами таких територій — не більше 3 років.

Ще одна вимога стосується вартості житла. Вона не повинна перевищувати 2 мільйони гривень. Урядовці нагадали, що отримуючи допомогу на погашення кредиту, людина не може користуватись іншими програмами для ВПО. Зокрема, допомогою на проживання чи субсидією на оренду житла.

Регіональна підтримка “єОселі”

Кошти на пільги братимуть з державного бюджету, залучати можуть і гроші з міжнародної допомоги, донорські кошти та виплати з місцевих бюджетів. Як процес може відбуватися у регіонах, пояснили у Мінсоцполітики: “Громада, до якої перемістились ВПО, і яка зацікавлена у збереженні спеціалістів, може за бажанням дофінансувати ще частину кредиту, який має сплачувати людина”.

Пільгові програми для військових, ветеранів, людей з інвалідністю, ВПО, а також медиків, науковців та педагогів діють у кількох областях. Зокрема, Закарпатській, Чернівецькій, Одеській, Львівській, Харківській, Сумській та Полтавській. Детальніше ознайомитися з умовами пільг можна на сайті “Укрфінжитло”.  

Загальні умови іпотеки

Державна програма “єОселя” діє з 2022 року. Вона пропонує пільгові умови певним категоріям українців. Зокрема, військовим ЗСУ, ветеранам, працівникам державних органів, педагогам, медикам та науковцям. Окрім того, скористатися державною іпотекою під 7-10% можуть громадяни, які не володіють житлом. Або мають помешкання, менше за 52,5 м² (+ 21 м² на кожного наступного члена сім’ї додатково). 

За весь час дії програми скористалися нею понад 18 600 українців. Кожен четвертий учасник програми є ветераном. Внутрішньо переміщених осіб серед кредитованих — 12,5%.

Доступна оренда

Кабінет міністрів дав старт амбітному експериментальному проєкту створення фонду муніципального орендного житла. Про це заявив прем’єр-міністр Денис Шмигаль під час засідання уряду. Муніципальне житло отримають ветерани, рідні загиблих захисників, військовослужбовці, ВПО, діти-сироти, вчителі, лікарі, комунальники.

“Чітко визначаємо критерії, яким повинні відповідати отримувачі, а також критерії самого житла. Нормою буде метраж 40 м2 на родину з двох осіб, а також придатність квартири до проживання, включно з умеблюванням та побутовою технікою”, — зазначив Шмигаль.

Орендну плату мають формувати за спеціальною формулою з урахуванням умов конкретного регіону. Орієнтовно в місяць за оренду однокімнатної квартири люди платитимуть близько 6 тисяч гривень.

За словами очільника уряду, замовниками будівництва будуть самі громади. Документація розроблятиметься на основі готових проєктних рішень, що значно прискорить та здешевить процес. Проєкт буде фінансуватися за кошти місцевих бюджетів, а також за кредитні та грантові кошти партнерів. Щоправда, про які обсяги житла йдеться та коли воно зможе потрапити на український ринок оренди, наразі не повідомляють. 

Масштаби проблеми

За даними дослідження аналітичного центру Cedos, до повномасштабного вторгнення у власному житлі мешкало 95% українців. У 2022-2024 роках ця кількість скоротилася до 76-79%. При цьому найчастіше у власному житлі живуть мешканці сіл та селищ – 88%, тоді як в обласних центрах цей показник знижується до 69%. 

Крім того, різними оцінками, в Україні нині від 3,7 до 5 мільйонів переселенців. Адже внаслідок війни найбільше постраждав саме житловий сектор. Йдеться про понад 2 млн домогосподарств або ж 13% усього житлового фонду.

Де жити найдорожче?

Відповідно до даних Державної служби статистики, середня плата за місячну оренду 1-кімнатної квартири в травні цього склала 7 504 грн. З початку року ціни зросли на 3,9%. Варто зазначати, що це повільніше за загальну інфляцію, яка за цей час досягла 5,6%.

Найдорожчими залишаються помешкання на заході України. На першому місці — Закарпатська область — в середньому 11 956 грн за місяць оренди однокімнатної квартири. Львівська область на другому місці — 10 833 грн. На третьому місці Рівненська область — 10 289 грн.

У Києві оренда від початку року подорожчала на 1,5% до 9 777 грн.  На п’ятому місці Хмельниччина — 9 591 грн. Також до десятки областей із найдорожчою орендою входять Чернівецька область (8 916 грн), Черкаська (8 867 грн), Волинська (8 494 грн), Івано-Франківська (8 478 грн), Вінницька (8 271 грн).

Найнижчі ціни в Харківській (3 942 грн), Запорізькій (3 684 грн) і Херсонській (3 243 грн) областях.

Плани на розширення

Компанія “Укрфінжитло”, яка надає українцям пільгові іпотечні кредити  за програмою єОселя, планує докапіталізацію. Про це повідомила голова комітету Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування Олена Шуляк. 

Кошти, за її словами, планують залучити за рахунок співпраці з міжнародними фінансовими інституціями. “Зараз компанія працює з МВФ, йде робота над адаптацією стратегії компанії, після чого її зможуть докапіталізовувати. Це дасть можливість в рази масштабувати обсяги виданих кредитів”, — зазначила Шуляк. 

Результати програми

Нині єОселя закриває більше ніж 90% іпотечного ринку України. І попри війну продовжує нарощувати обсяги виданих українцям кредитів. 

Станом на квітень цього року компанія “Укрфінжитло” видала майже 16,4 тисяч кредитів на загальну суму майже 27 мільярдів гривень. Найбільше з них, зазначають у Верховній Раді, видано у Київській області і Києві. 

Умови участі

Взяти участь у програмі можуть повнолітні громадяни України, яким на момент погашення кредиту ще не виповниться 70 років. Серед інших умов:

• учасники є платоспроможними;
• не мають власного житла або воно є меншим за 52,5 м² + 21 м² на кожного наступного члена сім’ї додатково (йдеться як про чоловіка/дружину, так і про неповнолітніх дітей, що проживають з заявником);
• житло учасників розташоване в районі бойових дій або на тимчасово окупованій території;
• заявники не фігурують у санкційних списках;
• не беруть участі в інших чинних державних програмах із забезпечення житлом.

Для військових, медичних працівників, науковців та педагогів діє пільгова ставка 3% на придбання житла. Для ВПО та українців, що не мають власного житла або володіють нерухомістю з малою площею — ставка становить 7%.

Минулоріч набули чинності важливі зміни щодо того, скільки років має бути квартирі чи будинку, які беруть в іпотеку. Якщо на перших етапах програми мова могла йти про житло 10-річного віку, тепер уряд зробив акцент на первинний ринок житла. Тож для більшості українців за програмою єОселя доступні домівки  не старше 3 років.

єОселя для переселенців

В уряді наголошують — вже зараз програму єОселя можна поєднувати з можливостями державної програми компенсацій за зруйноване або пошкоджене житло єВідновлення. Зокрема, сертифікат єВідновлення можна використовувати як перший внесок за програмою єОселя. 

На відміну від інших категорій українців, переселенці можуть купувати житло, старше за 3 роки. “Позитивний момент в тому, що їм дозволили купувати житло на вторинному ринку по всій території України – йдеться про житло віком до 10 років замість трьох, якщо воно було прийнято в експлуатацію за умови надання експертного звіту, що означене житло відповідає Державним будівельним нормам та придатне для проживання”, — зазначає Олена Шуляк. 

Наступними кроками уряду, за словами чиновниці, мають стати зменшення відсоткової ставки для переселенців з 7% до 3%. І зменшення першого внеску з 20% до 15%.

Дорожчають і квартири, і приватні будинки

За даними порталу OLX, від початку року середня ціна квартири в новобудові зросла на 8,5% і становить 2,3 мільйона гривень. На вторинному ринку ціни зросли на 4,4% — до 1,8 мільйона гривень в середньому.

Бажання багатьох українців перебратися у село — подалі від  обстрілів — підняло ціни ще й на приватні будинки. Подорожчали цього року аж на 16,6%. Тож в середньому власний дім нині обійдеться у 2,6 мільйона гривень.

Ще більший ріст цін зафіксували у Держстаті. За їхніми даними, у третьому кварталі 2024-го ціни виросли на 14,1% на первинному ринку та на 10,5% на вторинному.

Від Заходу до Сходу

Відповідно до інформації ЛУН, найбільше за останні півроку нове житло подорожчало в Рівному (+8%). Чемпіонами здорожчання є також Ужгород та Черкаси, де ціни на нерухомість на первинному ринку піднялись на 6%. У Києві ріст на первинці становить  2%.  

Щодо вторинки то на першому місці за вартістю однокімнатних квартир — Львів: середня ціна на таку квартиру сягає 65 тисяч доларів. За 54 тисячі можна придбати “однушку” в Ужгороді, за 47 тисяч — у Чернівцях, за 46 тисяч — у Луцьку, за 45 тисяч — у Рівному. 41 тисячу доларів вартуватиме квартира у Житомирі та Черкасах, 38 тисяч — в Одесі. 37 тисяч — у Тернополі та Івано-Франківську, 35 тисяч у Хмельницькому та Полтаві, 31 тисячу — у Дніпрі та Чернігові, 26 тисяч у кропивницькому, 21 тисячу у Миколаєві, 20 тисяч у Харкові та Сумах, 17 тисяч у Запоріжжі та 16 у Херсоні. 

Попри постійні обстріли столиці, ціни і на первинці, і на вторинці тут продовжують зростати. Однокімнатні квартири на вторинному ринку Києва станом на грудень 2024 року коштують близько 60 тисяч доларів. За рік ціна вторинки збільшилася на 5% у доларах — до 1290 за квадратний метр. А в гривневому еквіваленті майже на 14% — до 53 500 гривень за квадрат. Водночас попит залишається низьким. Продажі становлять 20-30% від довоєнних обсягів.

Чому ціни ростуть?

За словами експертів, причина зростання цін на нерухомість на первинці — здорожчання енергоносіїв та будматеріалів. На вартість квадратного метра також впливає ускладнення логістики, інфляція, нестача робітників. Щодо вторинки, то тут більше залежить від того, в якому регіоні знаходиться квартира та наскільки привабливим він є для покупців.   

Більшість експертів сходяться на тому, що ціни на житло продовжать зростати і у наступному році. Підстав для таких прогнозів кілька. Зокрема, у державному бюджеті на 2025 рік закладений курс у 45 гривень за долар. А це, за словами фахівців, вагомий чинник для майбутнього подорожчання житла. Серед можливих причин: розширення державної іпотечної програми “єОселя”, а також ймовірне зростання оподаткування при купівлі житла.

Івано-Франківськ — дорожчає, Київ — дешевшає

Івано-Франківськ став лідером у зростанні вартості вторинного житла за останні півроку. Відповідно до повідомлення  порталу з пошуку нерухомості ЛУН, ціни “на вторинку” тут зросли аж на 12%. До прикладу, у Львові за той же час ціни на вторинне житло зросли на 6%. А у Києві взагалі — на 2% упали. 

За даними Держстату, впродовж минулого року ціни на житло в Україні зросли на 16%. Таким чином, зростання  вартості нерухомості аж уп’ятеро перевищило рівень річної інфляції, який становив 3,2%. Так, однокімнатні квартири подорожчали на первинному ринку на 17,8%, на вторинному — на 15,9%, двокімнатні квартири на первинному ринку — на 17,5%, на вторинному — на 15,2%, трикімнатні квартири на первинному ринку — на 17,9%, на вторинному — на 15,5%.

За інформацією ЛУН, у Львові однокімнатну квартиру на вторинному ринку можна купити за 61 тисячу доларів. У Києві ціна такого помешкання становитиме 60 тисяч, в Ужгороді — 57 тисяч, у Одесі — 39 тисяч, у Тернополі — 37 тисяч, у Івано-Франківську — 36 тисяч, у Хмельницькому та Дніпрі — 34 тисячі. У Харкові однокімнатну квартиру на вторинному ринку можна придбати за 22 тисячі доларів. Щоправда, фахівці порталу попереджають, що ціна в оголошеннях може часто не збігатися з реальною. Наприклад, у Києві однокімнатні квартири, що за оголошеннями коштують 60 тисяч доларів, реально продаються за 49 тисяч. А двокімнатні квартири за оголошеннями мають вартість 90 тисяч доларів, але насправді придбати їх можна за 65 тисяч.

Менше нового житла

Поки ціни на житло зростають, обсяги будівництва нового житла неухильно знижуються. За минулий рік в Україні, за даними Державної служби статистики, звели лише 67 тисяч нових квартир. Це набагато менше, ніж останніми роками. У 2022-му показник становив 98 тисяч квартир, а у 2021-му він перевищував 170 тисяч. 

Лідерами за обсягами житлового будівництва стали Київщина (12 590 квартир), Львівщина (11 024 квартири), Прикарпаття (6 928 квартир), Хмельниччина (4 524 квартир) та Закарпаття (4 070 квартир).  Київ тільки на сьомому місці з 3 383 квартирами.

За площею майбутніх будівель лідирує Львівська область, де почали зводити понад 870 000 кв. м нового житла. Середній розмір квартири там становить 100 кв. м. У Києві цей показник — 84 кв. м.

Майже 60 мільярдів доларів збитків

Житловий фонд залишається на першому місці за сумою збитків, завданих російським повномасштабним вторгенням. Про це свідчить інформація проекту “Росія заплатить”, який здійснює КSE Institute спільно з профільними міністерствами. Станом на січень 2024 року, зруйновано понад 250 тисяч будівель. З них — 222 тисячі приватних будинків, понад 27 тисяч багатоквартирних та 526 гуртожитків. Прямі збитки від руйнувань цих обʼєктів оцінюються у 58,9 мільярдів доларів. Серед регіонів, де зафіксовано найбільше зруйнованих житлових будівель — Донецька, Київська, Луганська, Харківська, Чернігівська та Херсонська області.