Продано более 60 тысяч гектаров

По данным Госгеокадастра, с 1 июля по 9 октября этого года в Украине было отчуждено 28 288 земельных участков общей площадью 70,57 тыс. гектаров. Большинство сельскохозяйственных земель – 61,22 тыс. га – были переданы в собственность по договорам купли-продажи. Для ведения товарного сельхозпроизводства было продано 32,07 тыс. гектаров.

Как рассказал министр аграрной политики и продовольствия Роман Лещенко, средневзвешенная цена за 1 га участка для товарного сельского хозяйства составила 32 857 грн.

«Если брать общую цифру всех транзакций по землям сельскохозяйственного назначения, то средняя стоимость одного гектара, по состоянию на 9 октября, составляет 43 879 грн. Но если мы делаем средневзвешенную стоимость одного гектара земли для ведения товарного сельскохозяйственного производства, то речь идет о 32 857 грн. А если говорим о средневзвешенной стоимости для ведения личного сельського хозяйства – речь идет о 33 000 грн», – сказал Лещенко и отметил, что цена участков значительно дороже нормативной оценки.

По данным Госгеокадастра, самый маленький размер отчужденного участка – 0,0004 га (в Полтавской обл.), самый большой – 74,28 га (в Киевской области).

Как продать земельный участок?

Закон позволяет всем украинцам, которые имеют паи, продать их. Но для этого владельцы должны иметь все необходимые документы на землю. Прежде всего – это Государственный акт о праве собственности. В подтверждение регистрации права собственности необходимо иметь также выдержку (свидетельство) из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, а в подтверждение внесения данных в Государственный земельный кадастр – выдержку из этого кадастра.

Информацию об участке можно проверить на сайте map.land.gov.ua. Для этого нужно ввести в поиск кадастровый номер земельного участка.

Для продажи нужна также выдержка из технической документации о нормативной денежной оценке и отчет об экспертной денежной оценке земельного участка. Стоимость земли не может быть меньше нормативной оценки.

Продавец и покупатель должны предоставить свои паспорта и идентификационные коды. Если они в браке, то следует приложить нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на заключение договора и свидетельство о браке.

Стоит заметить, что для продажи владельцу нужен банковский счет, поскольку оплата осуществляется по безналу.

Сделку о покупке/продаже земли заключает нотариус. Он проверяет подлинность документов и помогает правильно оформить сделку. Услуги нотариуса оплачиваются по договоренности сторон.

Нотариусы говорят, что ажиотажа вокруг продажи сельскохозяйственной земли сейчас нет. И подчеркивают, что закон о рынке земли запрещает покупать землю иностранцам, а украинцы могут купить не более 100 га в одни руки.

Земля государственная VS коммунальная

В 2018-2019 годах государство отдало общинам 1,7 млн га угодий. Сегодня власти планируют передать в коммунальную собственность еще более 2 млн га сельскохозяйственных земель и таким образом завершить реформу децентрализации.

«Ключевой момент, без которого децентрализация не может быть в Украине завершена. Это – передача земель непосредственно общинам. Сегодня этот важный шаг будет сделан. Сегодня я подписываю указ о мерах по передаче земель сельскохозяйственного назначения из государственной в коммунальную собственность», – сказал Президент Владимир Зеленский 15 октября.

После передачи у государства останется 750 тысяч гектаров сельскохозяйственных угодий. По данным Госгеокадастра, эти земли обрабатывают 1166 государственных предприятий и учреждений по всей стране. В частности, ими пользуются Национальная академия аграрных наук, Министерство экономики, торговли и сельского хозяйства, Министерство образования и науки, Министерство обороны, Министерство юстиции, Гослесагентство, Фонд государственного имущества и Госводагентство.

Положительный эффект для общин

После местных выборов, 26 октября, новообразованные общины получат сельскохозяйственные земли в коммунальную собственность. Они смогут распоряжаться землей по своему усмотрению, используя средства на местные нужды. По мнению экспертов, это является большим плюсом для развития общин.

«Безусловно, та земля, которая была и есть в госсобственности, используется чаще всего неэффективно. И нонсенс, что местные общины не могли ею распоряжаться. Так что указ Президента, который, по его словам, коснется более 2 млн га земли, повысит эффективность функционирования ОТО. Даст новый импульс к их развитию», – считает политолог Игорь Рейтерович.

В то же время специалисты по земельным вопросам обращают внимание, что к общинам перейдут только инвентаризованные земли, то есть те, которые уже сформированы и внесены в Госгеокадастр. «Кроме них, есть еще достаточно много неинвентаризованных земель – и их так просто передать не получится. Для этого нужно принять соответствующие законы», – пояснила юрист по земельному и аграрному праву Эллина Юрченко.

Речь идет о двух законопроектах по дерегуляции и децентрализации земельных отношений, которые парламент принял в первом чтении еще прошлой осенью, – №2194 и №2195. Первый касается порядка передачи с/х земель за пределами населенных пунктов во владение общин, а второй – электронных аукционов. Член правления Союза землеустроителей Украины Андрей Мартын надеется, что нынешний указ Президента станет сигналом для депутатов быстрее принять эти законопроекты.

«Хочу подчеркнуть, что передавать общинам нужно не только земли сельскохозяйственного назначения, а все земли в пределах территорий общин, кроме тех, где расположены объекты государственной собственности. То есть в государственной собственности должны остаться земли обороны, земли государственных учреждений, предприятий и организаций, все остальное должно стать коммунальной собственностью общин. Все это возможно реализовать, приняв уже упомянутые законопроекты», – заявил Мартын.

Риски и вызовы

Эксперты отмечают, что передача государственных земель в коммунальную собственность должна состояться максимально прозрачно. Сегодня Госгеокадастр владеет информацией о примерно 74% земель в стране. Многие участки в регионах, особенно за пределами населенных пунктов, остаются неучтенными.

Прежде всего, считают аналитики, нужна независимая инвентаризация этих земель. Иначе часть гектаров может оказаться вне всяких реестров.

Другой важный момент – это контроль за использованием коммунальных угодий. Общины могут сдавать эти участки в аренду, получая прибыль, а также безвозмездно передавать в частные руки. Чтобы местные чиновники не использовали эти возможности в свою пользу, нужны четко прописанные в законе меры предосторожности.

«Важно, чтобы местные общины распоряжались переданными им большими участками земли ответственно: у нас сейчас очень много земли находится в «теневом» обороте, и с этим связана очень большая коррупция», – считает политолог Владимир Фесенко.

Как рассказал председатель Государственной службы по вопросам геодезии, картографии и кадастра Роман Лещенко, в предыдущие годы через механизм бесплатной приватизации было незаконно выведено более 5 млн га государственной земли. «Она (земля, – ред.) сейчас в частной собственности, в частной собственности чиновников, в частной собственности всех тех людей, которые находились у власти», – заявил глава Госгеокадастра.

По словам Романа Лещенко, ведомство уже сформировало более 300 уголовных производств по незаконной бесплатной приватизации земель и предоставило информацию правоохранительным органам.

Эксперты соглашаются, что другого пути, как отдать землю общинам, нет. Этот шаг очень важен для завершения реформы децентрализации. Но осуществлять его необходимо в комплексе с законодательными изменениями.

Реформа VS коронавирус

Провести земельную реформу украинская власть пыталась на протяжении многих лет. Однако безуспешно. Ежегодно мораторий на продажу с/х угодий продлевался. Между тем снятие этого запрета является одним из условий сотрудничества Украины с западными партнерами: как Международным валютным фондом, так и Евросоюзом.

Поэтому вполне логично, что земельная реформа стала первоочередной задачей для новой власти. Первый шаг был сделан осенью: «Слуга народа» почти полностью поддержала законопроект об открытии рынка земли в первом чтении и собиралась быстро его доработать, чтобы завершить дело.

Впрочем, процесс растянулся на месяцы. После первого чтения оппозиция подала к законопроекту более 4000 поправок, которые депутаты начали рассматривать в феврале. По оптимистическому прогнозу парламент смог бы дойти до финиша с земельным законом только в конце мая. Но пандемия коронавируса внесла свои коррективы.

На внеочередном заседании в ночь на 31 марта Верховная Рада приняла финальный законопроект. За рынок земли проголосовали 259 народных избранников: 206 депутатов «Слуги народа», 23 – «Европейской Солидарности», 13 – «Голоса», 12 – «Довиры» и 5 внефракционных нардепов.

По словам экспертов, депутаты консолидировались, чтобы разблокировать финансовую помощь от МВФ и избежать дефолта в стране.

Антикризисные новинки закона

Учитывая глобальный экономический кризис, в финальном варианте закона появились дополнительные предохранители. Они, по мнению нардепов, должны защитить украинцев от продажи земли по низкой цене. Во-первых, рынок земли заработает почти на год позже, чем планировалось – с 1 июля 2021 года. Во-вторых, в течение первых двух лет нельзя будет продавать государственную землю сельскохозяйственного назначения, в обращении будут только частные паи. В-третьих, разрешенная концентрация земли в одних руках в начале действия закона будет уменьшена в 100 раз.

«Мы уменьшили концентрацию для физических лиц до 100 гектаров. Для юридических лиц – это второй этап, который будет введен с 2024 года, – будет в 10000 (гектаров, – ред.). То есть первый этап – для физических лиц, для украинцев – 100 гектаров на человека», – прокомментировал президент Владимир Зеленский.

Таким образом, только с 1 января 2024 года к рынку земли смогут присоединиться юридические лица, и максимальный объем земель в одних руках возрастет до 10 000 га. При этом преимущественное право на покупку участка будет иметь ее арендатор.

Кроме украинских граждан и компаний, покупать с/х участки смогут также территориальные общины и государство. Банки смогут брать землю в качестве залога под кредиты.

Дополнительные ограничения и запреты

Кроме «антикризисных» поправок, закон содержит ряд других норм, которые должны защитить продавцов земли и национальные интересы государства. В частности, документ предусматривает только безналичный расчет по операции купли-продажи. При этом устанавливается минимальная цена на землю: до 2030 года она не может быть ниже нормативной денежной оценки. По мнению экспертов, такие требования помогут вывести из тени операции с землей.

Наиболее дискуссионный вопрос – продажа земли иностранцам – согласно закону, выносится на всеукраинский референдум. Глава партии «Слуга народа» Александр Корниенко считает, что референдум о продаже земли иностранцам может состояться уже до конца этого года. Соответствующий проект уже разработан.

«Когда мы вернемся к нормальной работе, сначала зарегистрируем закон «О референдуме», а потом, я надеюсь, что к следующему году мы сможем получить предметные ответы от народа», – отметил Корниенко.

Независимо от результатов референдума принятый закон запрещает иностранцам покупать землю в 50 км приграничной зоне. Также украинскую землю не смогут приобрести россияне и компании, владельцами которых являются русские или владельцев которых невозможно определить.

Стоит отметить, что закон о рынке земли – не единственный документ, который запускает земельную реформу. Для полноценного старта в июле 2021 году нужно принять еще ряд дополнительных документов. Но на это у депутатов еще достаточно времени.

Закон о земле на старте

Отмена земельного моратория было одним из предвыборных обещаний Владимира Зеленского. Команда президента сразу начала работать над соответствующим законом. И в октябре подала первую редакцию документа в Верховную Раду.

Сначала законопроект предлагал открыть рынок земли для украинцев с 1 октября 2020 года, а для иностранцев – с 2024-го. В документе были прописаны ограничения по владению землей: не более 210 га в одни руки. При этом объемы угодий не должны были превышать 35% в пределах общины, 8% – области и 0,5% – государства.

Перед рассмотрением законопроекта в первом чтении глава государства встретился с монобольшинством, чтобы убедить поддержать этот документ. И 13 ноября 240 народных избранников проголосовали «за». Документ почти полностью поддержала президентская партия, тогда как оппозиция выступила против.

Принятие законопроекта вызвало ожесточенные дискуссии как в политической, так и экспертной среде в Украине и за рубежом. Они касались в основном вопросов продажи участков иностранцам, а также концентрации земли в одних руках.

Ко второму чтению документ был доработан с учетом экспертных замечаний. Президент Зеленский назвал его одним из самых лояльных в мире: «Я вам хочу сказать, что такого лояльного закона о рынке земли, как у нас, нигде нет», – отметил он.

Между двумя чтениями

В новой редакции законопроекта (№2178-10) право собственности на с/х земли смогут приобретать граждане Украины, отечественные компании, созданные и зарегистрированные по законодательству Украины, участниками которых являются только граждане Украины и/или государство и/или территориальные общины. Также документ позволяет покупать землю территориальным общинам и государству.

Новацией этой версии проекту стала норма о возможности приобретать право собственности на участки банкам и кредитным учреждениям. То есть фермеры могут использовать землю в качестве залога для кредита, а банки могут взимать эти участки в случае неуплаты займа. Впрочем, согласно документа, такие земельные участки должны быть отчуждены банками и кредитными учреждениями на торгах в течение 2 лет со дня приобретения права собственности.

Эксперты утверждают, что такое нововведение пойдет на пользу развития малого и среднего фермерства, который наконец сможет взять ссуду.

«[Это изменение] фактически открывает доступ к банковскому кредитованию как для операций по купле-продаже земельных участков, так и аграрному сектору в целом. Особенно важной эта смена является для малых и средних производителей, для которых земельные участки являются едва ли не единственным активом для использования в качестве залога», – считает эксперт Денис Низалов, директор проекта «Поддержка реформ в сельском хозяйстве и земельных отношениях в Украине» Киевской школы экономики.

В новой версии закона концентрация земли в одних руках значений уменьшена. Общая площадь земельных участков в собственности гражданина или компании не может превышать 10 000 гектаров. То есть аграрные холдинги не смогут выкупить все угодья.

Также в проекте запрещено покупать землю россиянам или компаниям, которые связаны с РФ. Иностранцы не будут иметь доступ к украинскому рынку земли. Они будут допущены только при условии положительного решения украинцев на референдуме.

Когда финиш?

Против открытия рынка земли традиционно выступают ВО «Батькивщина» и «Оппозиционная платформа – За жизнь». Также не поддерживают этот проект «Европейская Солидарность» и «Голос», утверждая, что он не защищает фермеров и землевладельцев. После первого чтения оппозиция подала в законопроект почти 4500 правок. После обсуждения в аграрном комитете их количество было сокращено до 4018. Большинство из них (3632) поступили от ОПЗЖ.

Советник премьер-министра по экономическим вопросам Алексей Мушак назвал эти поправки «законодательным спамом» для задержки рассмотрения законопроекта. По словам главы профильного аграрного комитета Рады Николая Сольского, 80% правок дублируют друг друга, а содержательных поправок – только 11. Чтобы ускорить процедуру принятия законопроекта, комитет объединил эти правки в 9 блоков, выделив в каждом по одной системной правке. Впрочем, оппозиция не согласились рассматривать документ по сокращенной процедуре, и Верховная Рада начала рассматривать все поправки по очереди. За шесть дней работы депутаты успели пройти 1505 правок.

По словам народного депутата от «Слуги народа» Павла Фролова, в среднем нардепы тратят полторы минуты на одну поправку. По подсчетам народного избранника, если парламент будет дальше работать в таком темпе, то рассмотрение поправок продлится еще 6,5 пленарных недель – до второй половины мая.

Стоит заметить, что парламент не может голосовать ни за один другой документ, пока не закончит рассматривать земельный закон. Как рассказал председатель партии «Слуга народа» Александр Корниенко, сейчас на повестке дня есть много других важных вопросов, в частности ратификационных, а также ряд экономических и антикоррупционных законов, которые нужно принять.

«И сейчас это все, к сожалению, отодвинуто на задний план, потому что мы рассматриваем законопроект (о рынке земли, – ред.). Мы обращаемся к политической ответственности всех коллег по парламенту, возможно, к политическому совести, что мы можем найти способ, как мы этот закон можем рассмотреть быстрее», – отметил Корниенко.

В марте Верховная Рада будет работать две недели в режиме пленарных заседаний. Смогут ли депутаты ускорить процесс, пока никто не прогнозирует. Между тем, украинские и зарубежные эксперты отмечают, что Украина должна поскорее запустить земельную реформу.

Без Госгеокадастра

Верховная Рада приняла в первом чтении законопроект, который передает земли государственной собственности, расположенные за пределами населенных пунктов, в собственность территориальных общин. Это означает, что контроль за ними переходит от Госгеокадастра к сельским, поселковым и городским советам и областным государственным администрациям. Исключением являются экологические вопросы, которыми будет заниматься Государственная экологическая инспекция.

«Чем это отличается от ситуации, которая сейчас? Тем, что вы больше не ходите по областных управлениях Госгеокадастра и не просите его принять решение о передаче. Зато будет установлена ​​четкая такса, согласно которой земли полностью переходят в вашу собственность», – пояснил председатель парламентского комитета по вопросам аграрной политики и земельных отношений Николай Сольский.

По мнению экспертов, принятие закона увеличит доходы местных советов. Ведь они смогут выбирать тех арендаторов, которые предложат лучшие условия.

«Сейчас 100% дохода от аренды этих земель идет в конкретные местные бюджеты, но кому сдать их в аренду, решает чиновник в Киеве. Это принципиально неправильно», – подчеркнул один из авторов законопроекта, народный депутат Марьян Заблоцкий.

Местные советы смогут изменять целевое назначение земельных участков частной собственности, а также утверждать планы детальной планировки территории за пределами населенных пунктов. Кроме того, упрощается процедура согласования снятия почвенного покрова земельных участков и сертификации землеустроителей.

Законопроект также отменяет лишние разрешения и дублирования процедур проверки документации по землеустройству и вводит ряд других важных изменений, которые усовершенствуют механизм земельных отношений.

По словам экспертов, такие нововведения должны уничтожить коррупционные схемы, созданные земельными чиновниками. Ведь сегодня «стоимость согласований» закладывается в цену землеустроительной документации и нередко она превышает половину номинальной стоимости работ.

С электронным аукционом

Любые действия с государственной и коммунальной землей – продажу или передачу в аренду – общины смогут осуществлять только на независимых, прозрачных и конкурентных электронных торгах. Именно поэтому вместе с земельной децентрализацией депутаты приняли в первом чтении закон об электронном аукционе.

«Сегодня Земельный кодекс предусматривает устаревшую форму, когда участники офлайн-аукционов должны присутствовать на аукционе физически. Понятно, что информация об аукционах является малодоступной. Фактически торги проводятся без конкуренции. Государство и местные общины испытывают огромные потери», – отметила народный депутат от фракции «Слуга народа» Роксолана Пидласа, представляя проект.

Вместо этого авторы закона предлагают проводить земельные онлайн-аукционы в системе «Прозорро.Продажи». Она уже доказала свою эффективность в других отраслях и прошла пилотное испытание в земельной сфере. С минувшего ноября часть общин продавала право аренды земельных участков за пределами населенных пунктов через эту систему. Результаты оказались достаточно обнадеживающими: электронные торги увеличивали цену аренды от двух до пяти раз.

Например, в мае этого года Высоковский сельский совет (Житомирская обл.) провел аукцион на аренду 10 земельных участков площадью 273 га. Все лоты были проданы выше стартовой цены. А самый дорогой стоил на 526% больше. По результатам аукциона община получила в бюджет 1,5 млн грн.

Инициаторы законопроекта утверждают, что заложили гарантии эффективного и справедливого процесса. Чтобы предотвратить махинации и отказы от аукциона, гарантийный взнос был увеличен до 30% стартовой цены участка или 30% стартового размера годовой платы за пользование земельным участком. При этом арендатору предоставляется первоочередное право выкупа участка по максимальной цене.

Согласно проекту, максимальный размер лота на торгах не будет превышать 20 га. По словам экономистов, это позволит приобрести землю малым фермерам.

«Это означает, что если ОТГ или сельсовет имеет в своей собственности 100 га, то должно быть сформировано 5 лотов для продажи», – пояснил Николай Сольский.

По мнению экспертов, децентрализация контроля за землей и возможность продавать государственные участки на открытых торгах поможет побороть «земельную» коррупцию и наполнить бюджеты в регионах. А это значит, что в селах будут появляться новые дороги, школы, клубы и магазины.

Арендатор – приоритетный покупатель

Права фермеров закреплены в переходных положениях законопроекта №2178-10, который президент Владимир Зеленский приравнял к документу об освобождении от крепостной зависимости. В частности, в законе отмечается, что преимущественное право на покупку участка будет иметь ее арендатор. Он сможет приобрести землю без проведения торгов по цене, равной нормативной денежной оценке. При этом разрешается выплатить сумму в течение 5 лет.

«Это фактически является защитой тех сельхозпредприятий и фермерских хозяйств, которые сейчас арендуют сельскохозяйственную землю, первоочередное право возможности выкупа, если владелец пая захотел продать его. Именно для того, чтобы на ней и работать», – отметил генеральный директор Украинского клуба аграрного бизнеса Роман Сластьон.

При этом, как и остальные покупатели, фермеры не смогут приобрести более 210 тыс. га в одни руки. Согласно закону, в собственности гражданина или юридического лица Украины (с учетом связанных лиц) может быть не более 35% земель ОТГ, 8% – области и 0,5% в пределах государства.

Впрочем, как отмечают эксперты, эти ограничения скорее касаются крупных агрохолдингов, а не фермеров, ведь последние не будут иметь денег на такие объемы. Более того, в «Институте аграрной экономики» убеждены, что количество разрешенных гектаров должно быть уменьшено, чтобы фермеры смогли конкурировать с большими компаниями.

В правительстве уверяют, что ко второму чтению ограничения на покупку земли будут усилены, а мелкие фермеры получат финансовую поддержку от государства.

Льготные кредиты фермерам

По подсчетам Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР), после открытия рынка земли 1 га будет стоить около 2200 долларов.

«Наши расчеты показывают, что, если мы применяем предложенную модель, которая действует, – это будет в среднем 2200 долларов эквивалент за гектар. Если исходить из ограниченной модели, с ограничениями, это будет максимум 1500 долларов», – рассказал директор ЕБРР по делам Восточной Европы и Кавказа Маттео Патроне.

Чтобы фермеры могли купить землю, правительство предусмотрело в бюджете на 2020 год около 4 миллиардов гривен на льготные кредиты для фермеров. Это в 25 раз больше, чем в этом году.

«Приоритетом для введения свободного оборота земель в Украине как раз явлается пересмотр стоимости и доступности кредитов, особенно это касается малых производителей, которые не имеют четкой финансовой отчетности, а поэтому кредитный ресурс для них или очень дорогой, или вообще недоступен», – написал министр развития экономики, торговли и сельского хозяйства Тимофей Милованов на своей странице в Фейсбуке.

По словам министра, сельхозпроизводители смогут взять кредит всего лишь под 3-5% годовых. Чтобы деньги шли именно мелким хозяйствам, Кабмин установил лимит кредита в 5 млн гривен. Кроме того, власть предусмотрела 240 млн гривен на частичное гарантирование государством кредитов для тех фермеров, которые не имеют надлежащего залога или качественных финансовых инструментов.

По подсчетам экспертов, в случае открытия рынка земли в октябре 2020 года фермеры смогут купить около 1,8 миллиона гектаров земли на льготных условиях.

Земля как ресурс

Аналитики утверждают, что рынок земли поможет изменить структуру украинского агропромышленного комплекса. Сегодня он сырьевой с ориентацией на низкомаржинальные культуры – пшеницу, подсолнечник, кукурузу, ячмень, сою и др. Аграрии не занимаются переработкой продукции, а сразу продают то, что выращивают.

Тем временем высокомаржинальные культуры – овощи, фрукты и ягоды – сегодня составляют лишь 7% АПК (в Европе – более 50%). И хотя они требуют больших стартовых вложений, именно такие культуры более выгодные для бизнеса. Они позволяют выйти на рынки с меньшей конкурентностью. Кроме того, выращивание овощей и фруктов улучшает фитосанитарное состояние полей.

Приобретя землю, фермеры смогут перейти к долгосрочному планированию, а следовательно, и к более смелым инвестициям. Они больше не будут рисковать потерять хозяйство вместе с расторжением договора аренды.

Кроме того, свободный оборот земель позволит фермерам использовать землю в качестве залога для кредитов. Предприниматели смогут инвестировать в аграрные технологии, а также проекты переработки, создавая продукцию с высокой добавленной стоимостью.

Таким образом, заключают эксперты, с возможностью свободно распоряжаться землей фермеры получат гарантированно высокие доходы. Ведь поддержка фермера – одна из главных задач земельной реформы.

Продажа иностранцам – на референдум

Еще до первого чтения Президент Владимир Зеленский заверил, что иностранцы и иностранные компании получат возможность покупать украинскую землю только по результатам всеукраинского референдума.

«Понимаю, что этот вопрос очень чувствительный для людей. Поэтому принято следующее решение: между первым и вторым чтением в действующий проект закона будут внесены правки, согласно которым право продавать и покупать землю будут иметь только украинские граждане и украинские компании, основанные исключительно украинскими гражданами. Иностранцы и компании, имеющие среди учредителей иностранцев, получат право покупать украинские земельные участки только в случае если на это будет дано согласие народа Украины на всеукраинском референдуме», – подчеркнул глава государства.

Поэтому именно референдум будет первым весомым изменением, которое появится между первым и вторым чтением. Для того, чтобы волеизъявление состоялось Верховная Рада разработает и примет отдельный закон, который четко установит виды и механизмы референдума.

Ко второму чтению законопроект четко урегулирует перечень тех, кто может приобретать право собственности на землю. Это будут граждане Украины, территориальные общины, государство, юридические лица Украины и иностранные граждане и лица без гражданства в случае приобретения в порядке наследования и обязанностью отчуждение участок в течение года. Законопроектом будет предусмотрено преимущественное право арендатора на покупку земельного участка.

По словам заместителя министра развития экономики, торговли и сельского хозяйства Тараса Высоцкого, желающие приобрести землю будут проходить тщательную проверку. Отдельные ограничения будут касаться россиян.

«В законопроекте прописано, что компания-покупатель или гражданин должны проверяться при регистрации на предмет происхождения бенефициаров. Кроме того, будет постоянный мониторинг собственников земли. Если в рамках мониторинга станет известно, что какой-то россиянин или роскомпания стала владельцем украинской земли, участок конфискуют», – отметил он.

В Офисе президента напоминают, что даже в случае принятия документа во втором чтении рынок земли будет запущен только в октябре 2020 года, а до января 2024 года закон будет запрещать иностранцам покупать землю. Поэтому референдум об участии иностранцев может произойти не ранее чем через четыре года. К этому времени уже можно будет увидеть, как развиваются фермерские хозяйства и насколько справедлива цена. И только тогда можно будет принимать окончательное решение: позволять ли иностранцам покупать земельные участки.

Ограничения на продажу «в одни руки»

Согласно первому чтению, один покупатель не может купить более 0,5% всех сельскохозяйственных земель в Украине, то есть – около 210 тысяч га. Так же закон устанавливает ограничения на уровне одной объединенной территориальной общины – не более 35%, в пределах одной области – 8%. Однако ко второму чтению количество земли, которая может продаваться «в одни руки» будет уменьшено.

По словам уполномоченного президента по земельным вопросам Романа Лещенко, вопрос концентрации сейчас прорабатывается с профильными ассоциациями, владельцами паев и непосредственно с органами государственной власти и местного самоуправления.

«Они должны выразить свою позицию, мы это все обработаем, и в рамках их предложений будем пытаться найти компромисс. Я думаю, что по вопросу концентрации земель на начало декабря у нас уже будет какая-то проектная часть, которая должна устроить всех», – пояснил Лещенко.

Министр экономики Тимофей Милованов предполагает, что во втором чтении может кардинально измениться подход к концентрации земель. В частности, вместо нормы «не больше земли в одни руки» может быть пункт – «в общине земли не менее». Речь идет о предложении, когда 10% или 25% жителей общины смогут владеть таким объемом земли.

«На самом деле мы боремся за то, чтобы украинец, живущий в селе или который хочет там жить, имел землю, чтобы на ней работать. Мы можем это записать. Это может и община решать или на национальном уровне. Соответствующее в законе написать», – отметил министр.

Авторы закона говорят, что готовы выслушать всех, кто имеет конструктивные предложения по земельному вопросу. Поэтому все поправки депутатов разных фракций будут тщательно рассмотрены. Важно помнить, что земельная реформа – это не один закон, а целая комплексная программа, которая должна создать прозрачные правила земельного рынка.

240 голосов за «отмену экономического рабства». Президентская фракция «Слуга народа» почти в полном составе поддержала закон. С 252 депутатов фракции свои голоса в пользу закона отдали 227 народных избранников. Против проголосовали 3, еще 16 воздержались. За закон проголосовали также 13 внефракционных депутатов. Другие же фракции не дали ни одного голоса за эту инициативу. Более того, «Европейская солидарность» и «Батькивщина» почти в полном составе проголосовали против. А депутаты «Голоса» воздержались.

«Мы сегодня сделали, и я, и вы, мы, сейчас еще даже не осознаем, что вы отменили действительно экономическое рабство. Каждый украинец станет владельцем своей земли», – поблагодарил депутатов президент Владимир Зеленский.

После результатов голосования лидер «Батькивщины» Юлия Тимошенко заявила о переходе ее политсилы в оппозицию. «Принятием закона о распродаже земли президент Зеленский пересек красные линии. Команда «Батькивщины» переходит в оппозицию», – отметила она.

Кто имеет право покупать землю? Согласно закону, сельскохозяйственные угодья могут покупать: украинские граждане; юридические лица Украины, созданные по законодательству Украины; территориальные общины; государство. Кроме того, право на приобретение земли имеют юридические лица, конечными владельцами которых являются иностранцы, если они арендуют землю в Украине более трех лет. Другие иностранцы и иностранные компании смогут покупать землю с 2024 года.

Но возможность покупки земли иностранцами выносится на всеукраинский референдум. До голосования закона в первом чтении президент Зеленский заявил, что этот важный вопрос будут решать украинцы на референдуме. «Иностранцы и компании, имеющие среди учредителей иностранцев, получат право покупать украинские земельные участки только в случае, если на это будет дано согласие народа Украины на всеукраинском референдуме», – заявил президент.

В одни руки не более 210 тыс. га. Закон предусматривает ограничения продажи земли одному лицу. В частности, не более 35% в пределах объединенной территориальной общины; 8% в пределах области и 0,5% – Украины. Против этой нормы выступают представители «Европейской солидарности», которые считают, что 210 тыс. га – слишком большая квота.

«Мы требуем ограничить возможность концентрации земли в одних руках и убрать норму о разрешении на 210 тыс. га собственности, создание прозрачного земельного кадастра как предпосылки (за год его можно создать), земельного банка, предусмотреть предохранители для защиты плодородия и восстановления земли, рекультивации, минимальную цену, чтобы крестьяне сейчас не продали свои паи за бесценок и чтобы им заплатили рыночную стоимость земли», – написала Ирина Геращенко на своей странице в  Фейсбуке.

Арендаторы имеют первоочередное право на покупку земли. Фермеры, которые имеют договоры на постоянное пользование сельскохозяйственными угодьями, могут выкупить участки с рассрочкой платежа до 5 лет по цене нормативной денежной оценки. Земельные торги при этом не проводятся.

Когда в Украине начнут продавать землю? Согласно закону, запрет на продажу земель сельскохозяйственного назначения отменяется 1 октября 2020 года. После этого право продавать земельные паи получат все их владельцы.

От «серого» к «белому» рынку земли

Большинство украинцев поддерживают запрет на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Последнее исследование социологической группы «Рейтинг» свидетельствует, что 63% проголосовало бы за сохранение земельного моратория на референдуме по этому вопросу. И только 21% украинцев поддерживают идею введения рынка земли.

Впрочем, несмотря на мораторий, земля в Украине продается. Сегодня существует «серый» рынок земли, который создает ряд проблем.

Во-первых, доступ к покупке земли имеют лишь избранные, а продавцы вынуждены отдавать угодья за бесценок. По словам экспертов, с начала независимости почти 1 млн га земли были скуплены крупными холдингами через теневые схемы. В частности, через механизм эмфитевзиса.

Во-вторых, у крестьян сейчас нет другого варианта, чем сдать свой участок в аренду по цене, которую предложит холдинг. Согласно подсчетам экспертов, крестьянин ежегодно недополучает по аренде около 18 000 грн. Зато рынок земли позволит конкуренцию, и тогда пайщики смогут продавать и сдавать в аренду участки по справедливой цене.

В-третьих, по данным экспертов, за время действия моратория около миллиона украинцев, владевшие землей, уже умерли. И их угодья, а это почти 1,5 млн га, отошли государству. Если бы рынок земли существовал, эти люди могли бы продать свои участки при жизни.

Правозащитники вслед за Европейским судом по правам человека отмечают, что запрет на продажу сельскохозяйственных угодий нарушает права украинцев. Поэтому сейчас вопрос не в том, отменять ли мораторий, а в том, как сделать это правильно.

«Нам надо решать не вопрос запуска или незапуска рынка земли, а вопрос конкретной модели этого рынка», – убежден эксперт Коалиции Реанимационный Пакет Реформ Дмитрий Ливч.

По подсчетам Всемирного банка, свободный оборот земель сельскохозяйственного назначения уже в первый год увеличит ВВП Украины на 1-2%. А это около 50 млрд грн. Экономисты предсказывают, что введение либеральной модели рынка земли установит цену 1 га на уровне 5 тыс. долл., что принесет Украине до 100 млрд долларов в течение 10 лет.

«В бюджет будут поступать налоги. И чем земля будет дороже, тем больше налогов будет получать государство», – считает управляющий партнер Diligent Capital Partners Даниил Пасько.

Земля прежде всего для украинцев

Президент Украины Владимир Зеленский поручил парламенту до 1 декабря 2019 года принять закон о рынке земель сельскохозяйственного назначения. Сейчас в парламенте зарегистрировано 11 законопроектов.

Правительственный проект предусматривает, что с 1 октября 2020 года покупать угодья смогут украинские граждане и юридические лица, территориальные общины и государство. Одно лицо не сможет владеть более чем 8% сельскохозяйственных земель в пределах одной области и 35% в пределах ОТО.

В вопросе покупки земли иностранцами власть занимает единогласную позицию: доступ иностранцев к рынку земли следует отсрочить. В частности, глава государства предлагает, чтобы компании, которые имеют в учредителях иностранцев, смогли покупать землю только с 2024 года.

«Когда наши фермеры купят землю, когда снизится наша кредитная ставка, тогда уже можно дать возможность покупать землю иностранным компаниям при условии, что они будут работать на этой земле и нанимать на работу украинцев», – пояснил Зеленский во время пресс-марафона в Киеве.

Президент добавил, что государство позаботится о том, чтобы предоставить возможность украинцам покупать землю. Ведь сегодня малые фермеры не имеют средств на выкуп участков, которые они обрабатывают.

«Еще большие льготы должны быть у тех, кто уже сейчас работает на этой земле и хочет стать ее владельцем. И только потом, когда украинские фермеры получат землю, можно будет позволять ее покупку иностранным компаниям», – подчеркнул Зеленский.

Власти обещают, что в 2020 году для малых фермеров заработает Программа поддержки дешевых кредитов на покупку земли. Поэтому каждый сельхозпроизводитель, который захочет купить землю, сможет это сделать.

При этом в правительственном законопроекте указано, что «преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения имеет ее арендатор при условии уплаты им цены, по которой она продается».

Защищенный и прозрачный рынок

В правительстве уверяют, что сделки по продаже будут прозрачными и защищенными от любых махинаций.

«Купить государственную и коммунальную землю смогут на публичных и прозрачных торгах, чтобы в любого человека был равный доступ к возможности купить земельный участок», – отметил премьер-министр Алексей Гончарук на встрече с аграриями.

Более того, Кабмин планирует ввести систему мониторинга оборота земель. Украинцы смогут свободно получать информацию об операциях купли-продажи. При этом налоги от аренды планируется оставлять в бюджетах общин.

Экономисты положительно оценивают запуск рынка земли. Они отмечают, что это поможет переключить отрасль по выращиванию изнурительных культур (напр., подсолнечника, рапса) на нишевое производство. А также принесет прибыль как владельцам земли, так и государству.

В то же время эксперты обращают внимание, что сегодня украинские поля арендуют около 1300 иностранных инвесторов. И их интересы также нужно учитывать, открывая свободный оборот земель. Кроме того, ограничения на владение угодьями для некоторых экспертов представляется недостаточным. Поэтому нужно усилить антимонопольные меры предосторожности.

Исследования социологической группы «Рейтинг» свидетельствует, что общество в целом допускает продажу земли фермерам и гражданам нашего государства в будущем. Однако категорически против покупки украинских полей иностранцами. Такое мнение имеют 75% опрошенных.

Стоит отметить, что государство открывает рынок земли не для того, чтобы ее распродать. И в правительстве, и в офисе президента отмечают, что первоочередная задача реформы – превратить землю в ценный актив. Земля должна приносить прибыль ее владельцам. В условиях нелегального рынка это невозможно.

Сейчас дискуссия об оптимальном варианте земельного рынка продолжается. Но президент Зеленский уже отметил, что подпишет лишь тот закон, который будет компромиссным для владельцев земель, фермеров и аграриев.