Формы управления

С 2016 года в Украине действует новая редакция закона об осуществлении права собственности в многоквартирном доме. Согласно ему, украинцы сами могут определиться, как управлять домом и выбрать модель договорных отношений с поставщиками коммунальных услуг. Есть три возможные формы управления домом: самостоятельно совладельцами, через управляющего или управляющую компанию, объединением совладельцев многоквартирного дома (ОСМД).

Первый самостоятельный вариант предполагает возможность управлять домом без создания ОСМД или приглашения управляющего. Такая форма больше подходит для малых домов на 3-5 квартир, где владельцы легко могут содержать дом и придомовую территорию в надлежащем состоянии. Вторая форма предполагает обращение к специальному управляющему, с которым совладельцы заключают договор. Последний вариант реализуется посредством образования ОСМД как органа для принятия коллективных решений.

По данным Министерства развития общин и территорий, на 2021 год из 180 тысяч многоквартирных домов страны 20% образовали ОСМД, еще 39% назначили управителей. Более 28% так и не определились с формой управления зданием. При этом предельный срок принятия решения и проведения конкурса истек 1 мая 2021 года.

Обязательное объявление конкурса

В правительстве сетуют на пассивную позицию совладельцев квартир, которые и не намерены определяться. Чтобы все многоквартирные дома Украины получили своего управляющего, Верховная Рада приняла за основу изменения в закон о жилищно-коммунальных услугах №6103 и установила предельные сроки конкурсов.

«Этим законопроектом устанавливается срок, в течение которого орган местного самоуправления должен обязательно провести конкурс по назначению управителей многоквартирных домов. Ведь действующим законодательством этот срок не определен. Сейчас в некоторых многоквартирных домах совладельцы занимают инертную позицию – не создан ОСМД и не выбран управляющий. Однако это важно, ведь управляющий обеспечивает надлежащее содержание общего имущества, придомовой территории, занимается удовлетворением хозяйственно-бытовых нужд жителей», – отмечает заместитель министра развития общин и территорий Наталья Хоцяновская.

Согласно закону, теперь исполнительный орган местного совета, осуществляющий управление объектами ЖКХ, обязан не позднее 1 марта 2022 года объявить и провести конкурс по назначению управляющего многоквартирного дома. Это касается домов, которые не определились с формой управления и не провели соответствующий конкурс до 1 мая 2021 года.

Возможности и преимущества

Управителем многоквартирного дома может быть физическое или юридическое лицо, способное профессионально предоставлять услугу по управлению имуществом. Это может быть и коммунальное предприятие, но для этого в его штате должен быть специалист, прошедший аттестацию на соответствие требованиям профессии «управитель жилого дома».

Согласно законодательству, управляющий обязан: надлежаще содержать общее имущество и придомовую территорию путем заключения с подрядчиками договоров, обеспечивать надлежащее ведение технической документации, информировать совладельцев дома о необходимости ремонта и выступать его заказчиком, отчитываться перед совладельцами о расходах минимум раз в год.

Эксперты говорят, что определенность с формой управления домом имеет немало преимуществ. Наличие ОСМД или управляющего здания обеспечивает более эффективный контроль за расходами и платежками. Это возможность выбрать лучших поставщиков или отказаться от некачественных услуг. Как следствие, можно существенно снизить тарифы и повысить качество обслуживания. Совладельцы дома вправе потребовать прозрачности расходов и получать отчет.

Также ОСМД или управляющая компания могут участвовать в городских программах по ремонту жилья, государственных и местных программах энергоэффективности.

«Сотни ОСМД по всей Украине внедрили мероприятия по энергомодернизации и имеют показательные результаты по сокращению потребления энергоресурсов. Жители таких домов значительно экономят на коммунальных услугах. В условиях мирового газового кризиса это сверхважно», – отмечает заместитель Министра развития общин и территорий Василий Лозинский.

Сегодня в Украине уже немало успешных примеров эффективного управления домом. Так, благодаря созданию ОСМД жители многоэтажки в Киеве снизили стоимость отопления втрое. По словам управляющей делами дома, за три года удалось провести ремонт подъездов, заменить внутренние сети холодной и горячей воды, обновить окна и электросети, установить погодный регулятор для регулировки подачи тепла. Несмотря на то, что дому уже более 50 лет, люди привели его в порядок своими силами.

В целом, суть реформы ЖКХ сводится к большему включению совладельцев в дела своего дома. Ведь чистый и освещенный двор – это дело каждого жителя, и каждый может повлиять.

Для частного сектора и ОСМД

«Теплые кредиты» – это финансовая помощь, которую оказывает государство владельцам частных домов, Объединениям совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) и жилищным кооперативам на улучшение энергоэффективности здания. По данным Госэнергоэффективности, за пять лет 620 тысяч семей инвестировали почти 8 млрд грн в энергосберегающие средства и технологии. При этом 2,5 млрд грн им возместило правительство по программе «Теплые кредиты».

Программа охватывает приобретение твердотопливных котлов, солнечных панелей, теплоизоляционных материалов, металлопластиковых окон и дверей, тепловых насосов, солнечных коллекторов и тому подобное. Объем возмещения отличается для физических и юридических лиц и зависит от выбранных энергосберегающих средств. Кроме того, если заемщик пользуется субсидией, то процент возвращенных государством средств увеличивается.

Например, если семья берет «теплый кредит» на приобретение негазовых/ неэлектрических котлов, то правительство возмещает 20% от суммы займа (но не более 12 тыс. грн). Владельцам частных домов возвращается 35% от «теплого кредита» на энергосберегающие материалы (не более 14 тыс. грн). Что касается ОСМД, то правительство возмещает 40% суммы кредита на общедомовые меры, но не более 14 тыс. грн на одну квартиру.

Выдают займы 4 государственных банка: ПриватБанк, Ощадбанк, Укргазбанк и Укрэксимбанк. Сейчас все они исчерпали лимит кредитования на 2019 год, но программа будет продолжаться в 2020 году. В этом заверил Министр регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Геннадий Зубко.

«Нет, программа не прекратит работу. Моя позиция простая: чем больше программ будет работать в Украине на энергоэффективность, тем лучше», – заявил Зубко.

Преимущество «теплого кредита», по словам председателя Госэнергоэффективности Сергея Савчука в том, что им могут воспользоваться все: ОСМД, владельцы квартир и частных домов. Более того, за 5 лет благодаря конкуренции между банками процентная ставка снизилась – теперь это 17-18%. В некоторых регионах проценты по «теплым кредитом» помогают платить местные власти. Узнать о деталях программы и о местной поддержке можно на сайте Госэнергоэффективности (saee.gov.ua).

Для комплексного утепления

В конце марта правительство при поддержке Германии и ЕС начал еще одну программу по повышению энергосбережения зданий – Фонд энергоэффективности. Отличие этой программы от «теплых кредитов» в том, что она направлена ​​на ОСМД и будет финансировать комплексные мероприятия по утеплению.

Пилотными участника программы стали 15 ОСМД из разных регионов страны, в частности, это домовладения во Львове, Ровно, Луцке, Херсоне, Харькове, Одессе, Днепре и других городах. Они уже провели энергоаудит и заключили договора с Фондом.

«Новая программа предназначена, чтобы энергоэффективность внедрили более комплексно. В этом проекте сначала делается аудит к работам, потом еще один аудит – в конце работы. Все подсчитывается, и аудит обязателен, чего в «теплых кредитам» не было нужно», – пояснила руководитель программы IFC «Энергоэффективность в Украине» Май Нгуен.

По ее прогнозу, в ближайшие 5 лет гранты получат около 6 тысяч многоквартирных домов. Общая сумма финансирования составит 265 млн долларов. Фонд будет покрывать расходы на энергоаудит, проектную документацию, материалы, оборудование и стоимость работ в процентах в соответствии с грантовым пакетом.

Сейчас Фонд предлагает два варианта: «Легкий» и «Комплексный». Первый предусматривает организацию индивидуальных тепловых пунктов и составляет около 1 млн грн. Эксперты прогнозируют, что расходы по этому пакету окупятся через год.

Второй вариант включает модернизацию инженерных систем здания, а также теплоизоляцию стен, крыши, чердаки и подвала. Такой пакет будет стоить около 5 млн грн, что означает до 50% компенсации. Срок окупаемости – 5 лет.

Подробную информацию о Фонде можно найти на сайте eefund.org.ua. Полноценно правительство планирует запустить программу в сентябре этого года. Поэтому в совладельцев многоквартирных домов есть достаточно времени, чтобы подготовиться к участию.

Альтернативой «теплым кредитам» и Фонду энергоэффективности является программа IQ-Еnergy, которую финансирует ЕБРР, а также более сотни муниципальных программ, которые возвращают от 10% до 30% расходов на энергосберегающие меры.

По словам экспертов, цель всех энергоэффективных финансовых инициатив – стимулировать владельцев домов к экономному потреблению энергии. Ведь термомодернизация позволяет экономить от 20% до 70% энергии, что означает вдвое и даже втрое более дешевые коммунальные платежи для владельцев домов и сохранение ресурсов для правительства. Поэтому в результате выигрывают и государство, и граждане.

Сколько компенсирует государство?

Программа «Теплые кредиты» работает в Украине с 2014 года. Ее начинали как пилотный проект, в рамках которого государство частично компенсировало стоимость замены газовых котлов на твердотопливные. Впоследствии программа распространилась на приобретение другого оборудования, а также энергосберегающих материалов. Сегодня «теплые кредиты» выдают на замену окон, утепление стен или обновления крыши в домах. Всего в утвержденном Кабмином перечне более 20 пунктов, на которые можно оформить заем, в частности, теплоизоляционные материалы, твердотопливные котлы, экономные лампы, солнечные панели. Все эти меры позволяют энергоэффективно модернизировать жилье и снизить счета за коммунальные услуги.

Оформить «теплый кредит» могут владельцы частных домов, объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

Выдают кредиты в четырех государственных банках: Ощадбанке, ПриватБанке, Укргазбанке и Укрэксимбанке. Срок займа – 3 года, минимальный размер – 10 тысяч гривен, максимальный – 50 тысяч. От суммы выбранного кредита владельцам частных домов государство возмещает до 20% стоимости негазовых и неэлектрических котлов и 35% – энергоэффективного оборудования и материалов. ОСМД и ЖСК могут получить 40% от стоимости утепления многоэтажного дома в целом. Если в составе ОСМД есть семьи-получатели субсидии, то государство может компенсировать до 70%. В то же время сумма возмещения от государства не может превышать 14 тысяч гривен в расчете на одну квартиру.

Как оформить «теплый кредит»?

Для того чтобы оформить кредит, нужно найти необходимый товар и взять у продавца счет-фактуру, который содержит количество, описание товара и предложенную цену. Далее со счетом нужно обратиться в банк и подать соответствующую заявку.

Владельцу частного дома из документов понадобятся: паспорт, идентификационный код, справка о доходах за последние 6 месяцев, чек-фактура из магазина, накладная на получение товара, акт выполненных работ (если проводилось установка металлопластиковых окон или дверей, утепление фасада). Банк проверит благонадежность заемщика и поставщика, а также товар на соответствие требованиям государственной программы.

Важно знать, что для оформления займа для ОСМД требуется согласие 2/3 жителей. Оформлением кредита должен заниматься председатель правления, имея с собой протокол общего собрания совладельцев многоквартирного дома.

Если кредит одобрен, то заемщик должен уплатить банку первый взнос объемом 10% от суммы кредита. Далее банк перечисляет всю сумму стоимости товара на счет магазина и обращается за компенсацией в Госагентство по вопросам энергоэффективности. В итоге сумма кредита уменьшается на процент, который возместила государство.

Теплые города

По данным Госэнергоэффективности, с ноября 2014 года по август 2018 года украинцы оформили более 296 тысяч «теплых кредитов» на сумму более 6 млрд гривен. Причем их популярность растет с каждым годом. Только с начала 2018 года по «теплым кредитам» из государственного бюджета возмещено 270 млн грн, а 19 октября Кабинет министров выделил еще 100 миллионов гривен на реализацию государственной программы.

«Радует, что люди готовы сотрудничать с государством в целях утепления стен и замены окон. И это помогает существенно экономить на текущих коммунальных счетах. Наверное, спрос на программы «теплого кредитования» будет расти», – уверен экономист Андрей Забловский.

В связи с высоким спросом на кредиты постоянно растет и количество местных программ по энергосберегающему возмещению. Сейчас в Украине действует 163 региональные программы возмещения по кредитам на утепление на сумму финансирования около 150 млн гривен. Госагентство по вопросам энергоэффективности даже запустило интерактивную карту, на которой можно посмотреть города и объемы финансирования (http://saee.gov.ua/uk/programs/map).

«Для каждой семьи есть уникальная возможность получить двойную, а иногда и тройную финансовую помощь при утеплении жилья. Поэтому обращайтесь к мэру города или главе области и узнавайте о дополнительной поддержке», – отмечает председатель Госэнергоэффективности Сергей Савчук.

Экономия в действии

Госэнергоэффективности постоянно отслеживает результаты энергосберегающих программ. Так, на местах уже можно отметить истории успеха. Одна из самых интересных – это утепление Луцкого ОСМД «Явир – 2011», которое обустроило индивидуальный тепловой пункт и провело комплексную термомодернизацию дома, задействовав 2 млн грн. Из них 40% возместило Госэнергоэффективности, а проценты по кредиту – Луцкий городской совет. В результате проведенной модернизации затраты на отопление для жильцов дома уменьшились в 2,2 раза.

Другим интересным примером является ОСМД «Надежда» во Львове, которое решило взять уже второй «теплый кредит» на комплексную термомодернизацию дома. За счет государственной программы жители уже установили приборы учета тепла и электроэнергии, новые окна, а также модернизировали освещение. В результате расходы дома на электроэнергию сократились в 3-4 раза, а из вложенных 143 тысяч гривен государство компенсировало 105 тысяч.

По словам экспертов, энергоэффективность становится заметной как на отдельных примерах, так и в масштабах государства. Ведь за последние 5 лет потребление газа в Украине сократилось почти на треть. Это неоднократно подчеркивал и Президент Петр Порошенко.

«Задачи, которые я поставил, – чтобы мы перешли на собственную добычу газа, сократили неэффективное потребление газа. И сегодня по сравнению с 2013 годом потребление газа сокращено почти на 30%», – сказал глава государства на встрече с работниками комплекса газотурбостроения «Зоря» – «Машпроект».

Специалисты соглашаются, что энергоэффективность каждого дома – это инвестиция в энергонезависимость всего государства. Поэтому, утепляя свое жилье, украинцы могут не только существенно экономить на коммунальных счетах, но и обезопасить себя от будущих подорожаний энергоресурсов. Холодное время уже началось, поэтому самое время позаботиться о тепле и комфорте дома.

Альтернатива ЖЭКу

Согласно действующему законодательству, объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) – это организация, которую создают владельцы квартир и нежилых помещений для совместного управления домом, его имуществом и прилегающей территорией. За ее создание должно проголосовать более 50% владельцев квартир. По данным Госстата, на сегодня в Украине действует 28 377 ОСМД и их количество продолжает расти.

«Чтобы разобраться в особенностях ОСМД, нужно осознать одну необычную для большинства мысль – каждый собственник владеет не только квадратными метрами своей квартиры, но и пропорциональной частью всего дома (подвал, чердак и т.д.). То есть дома (за некоторыми исключениями) принадлежат не государству, не городу, а самим жильцам», – объясняет политолог Ярослав Католик.

ОСМД подлежит государственной регистрации, после которой получает статус неприбыльного юридического лица. Зарегистрировать его можно бесплатно в отделах госрегистрации органов местного самоуправления после нотариального заверения учредительных документов ОСМД – устава и протокола собрания.

Такое объединение отличается от ЖЭКов тем, что позволяет жителям самостоятельно выбирать, кто и когда будет ремонтировать им подъезд, убирать и вывозить мусор, латать дырявые крыши, а главное – по какой стоимости, ведь совладельцы могут заключать договоры с компаниями-исполнителями таких услуг. Это дает возможность экономить до 20-30% накладных расходов, которые дополнительно закладывает ЖЭК в структуру тарифа за квартплату.

«Мы хотим, чтобы у людей появился выбор, и шанс, проведя конкурс, получить лучшие цены и качество. ОСМД – это не только возможность выбирать поставщика услуг, но и шанс модернизировать свое жилье», – подчеркнул министр регионального развития, строительства и ЖКХ Украины Геннадий Зубко.

За чей счет ремонт?

В Украине действует ряд программ, разработанных для поддержки ОСМД, в частности так называемые «теплые кредиты». Они позволяют модернизировать коммунальные сети в здании, утеплить его, заменить старые двери и окна, и в итоге – экономить на потреблении ресурсов и меньше платить за коммунальные услуги. Если «теплый кредит» оформляет отдельный человек, то он получает компенсацию в размере до 35% стоимости энергосберегающих материалов и оборудования. Если же кредит берет ОСМД, то компенсация достигает уже 70%, впрочем, только при наличии в доме семей, получающих субсидии.

Капитальный ремонт многоквартирного здания также проводится за бюджетные средства. В каждом городе Украины действует программа софинансирования, которая покрывает ремонтные работы. В Киеве такая программа работает по формуле «70/30», то есть 30% расходов оплачивает ОСМД и 70% компенсирует местный бюджет. Но в некоторых регионах пошли дальше. Например, в 2018 году мэрия Бердянска приняла решение об оплате 95% затрат при капитальном ремонте кровель, 90% – при капитальном утеплении стен и так далее.

Вскоре еще одним инструментом государственной поддержки по масштабной реновации жилого сектора станет Фонд энергоэффективности. По словам Геннадия Зубко, он начнет работу уже к концу 2018 года. Организация будет возмещать часть средств, которые граждане и ОСМД потратят на тепломодернизацию домов, установку современных отопительных систем, индивидуальных тепловых пунктов и тому подобное. Перечень программ и условия участия в них разместят на официальном сайте Фонда. Евросоюз будет финансировать Фонд в течение 5 лет, первые 50 млн евро уже были выделены в апреле этого года. Еще 10 млн евро планирует предоставить Германия.

«Мы должны сокращать потребление энергоресурсов, – отметил Президент Украины Петр Порошенко. – Фонд уже доказал свою эффективность в странах Восточной Европы. Он одобрен всеми международными партнерами, международными финансовыми организациями. Я уверен, что результаты нашей практической деятельности мы увидим уже в ближайшее время».

В правительстве прогнозируют, что работа Фонда уже через 3-5 лет позволит Украине экономить не менее 1,5 млрд кубометров газа в год.

Проблемы и перспективы ОСМД

По словам экспертов, ОСМД – не панацея от проблем, совладельцы также сталкиваются с бюрократическими и юридическими трудностями. Например, в этом году правительство запустило механизм монетизации субсидий. Чтобы государство могло перечислять необходимые средства, ОСМД должны были открыть в казначействе счета со специальным режимом использования. Но с этим возникли проблемы, поэтому выплаты субсидий практически остановились. Позже правительство провело встречу с представителями объединений и вопросы удалось уладить.

Иногда свежесозданные ОСМД вынуждены преодолевать сопротивление ЖЭКов, которые нередко затягивают с передачей технической документации или ключей от нежилых помещений. Как разъясняют юристы, после государственной регистрации ОСМД не нуждаются в актах о передачи дома на баланс для того, чтоб начать свою деятельность.

По мнению специалистов, объединение совладельцев, кроме широкой автономии, предоставляют жителям возможности для заработка. Это позволяет вывести дом на самообеспечение и уменьшить коммунальные платежи за содержание здания и придомовой территории практически до нуля. Например, можно сдавать в аренду нежилые помещения и при этом экономить 20% на налогах.

«ОСМД не платит налогов, если средства используются для обеспечения уставной деятельности. Таким образом, ОСМД остается неприбыльной организацией независимо от источника поступления средств при условии, если эти средства будут использованы на обеспечение надлежащего содержания многоквартирного дома», – объясняет эксперт Гражданской сети «Опора» Мария Осипчук.

Еще одним источником дохода может стать сортировка и переработка мусора. По подсчетам директора Института города Александра Кобзарева, девятиэтажка может приносить до 16 тыс. грн в год, если будет сортировать и сдавать бумагу как вторсырье.

По мнению аналитиков, объединение совладельцев – это возможность качественно хозяйничать в собственном доме, но ее не следует переоценивать. Насколько такая форма управления будет эффективной, зависит от многих факторов, в частности, от активности и инициативности жителей и их желания быть настоящими хозяевами на своей территории.